- 2020-08-28
- 購屋指南
怕中古屋買到凶宅！緊盯《不動產說明書》4大重點 免驚房仲偷隱瞞
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記者曾筠淇／綜合報導
中古屋價格較低，因此吸引不少人購買。民眾如果透過仲介購買中古屋，切記對方必須提供《不動產說明書》，且其中內容必須包含謄本、地籍書、稅費試算及房屋現況確認書等，另外，今年5月也規定，現況確認書必須註明是否有中繼水箱、基地台，欲購屋的買主務必詳細看清楚。
據《591房屋網》，當原屋主將房子委託給仲介後，仲介就要製作《不動產說明書》，並在完成後給屋主簽名，確認並承認這份文件。《不動產說明書》在日後則必須提供給買主，談妥後同樣必須正式簽約，這份文件會夾進合約中，為買賣契約書的一部分，具有實質的法律效益。
《不動產說明書》必須含有以下4樣資訊：
1. 謄本（即建物的戶口名簿，內含所有重要資訊）
說明書最重要的就是謄本，仲介必須在屋主的委託下提供俗稱建物戶口名簿的謄本。買主要格外注意4大重點，謄本必須包含「是否含有建物坐落及面積（主建物、附屬建物、共用部分）、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記」。
此外，由於謄本中的建物登記面積多以平方公尺來寫，而非「坪數」，如仲介沒有先行換算（1平方公尺=0.325坪），則務必記得主動詢問。
謄本中的他項權利部也非常重要，民眾必須確認建物產權是否有被登記、設定地上權、信託登記等，如被限制登記，必須在過戶前排除才能移轉；如設定地上權無法塗銷，除了會影響日後的移轉外，貸款成數也有可能受限。
2. 地籍圖+建物標示圖（供買主知道房屋蓋在哪）
說明書必須附上地籍書、建物測量成果圖等，其中可以在地籍書看到建物所在的「土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況」等，買主則要特別注意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上面。
如果建物蓋在道路用地、公設用地或綠地等處，則可能影響到來開發的可能性和使用度，如日後遭徵收，補償金也會比住宅用地還要少。
此外，許多中古屋都有增建的情況，買主可以比對當初取得使照時，最起初建管單位的建物測量成果圖，以了解哪些地方是增建區塊，並提前做好可能會被拆除的準備。
3. 稅費、手續費必須明載
買方大多會非常在意後續稅費、手續費等支出，像是水電、管理費及地價、房屋等持有稅等，這些也都應該記在說明書中。
各類稅費都有明確的規範，像是土增稅應由屋主負擔，買方則是負擔印花稅、契稅、登記規費等，通常仲介都會先幫忙試算，讓買賣雙方都有基本的概念。
4. 現況確認書（漏水、凶宅、中繼水箱都必須揭露）
中古屋的公設比低，讓許多人覺得室內坪數相對實在，不過屋況卻也難測。因此買主務必仔細看清楚說明書中的現況確認書，其中包含「漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台」等情況。
另外，仲介也有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有嫌惡設施，像是「地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社」等。而買主也可以事先了解標的物附近的環境，以避免日後糾紛。
為維護買主權益，內政部規定，自5月1日起，如果仲介沒有確實揭露上述資訊，則將遭處3~30萬元以下罰鍰。
買主如在購買後才發現房屋有問題，基於《民法》第354條，售屋者也必須負起責任，並不能單以「現況交屋」為由撇清。因此，只要買主能夠證明交屋「前」房屋就已存在瑕疵，並於交屋後5年內發現、半年內通知屋主，就能依法提起訴訟，維護自身權益。
文中也強調，《不動產說明書》可以保障買主，除了不必繳回外，內文也不得記載「內容僅供參考」等字樣。由於不肖仲介可能會以其他類似名稱來混淆買主，因此內政部已規定，此說明書必須正名為《不動產說明書》。
新聞來源：ETtoday
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