[契約] 房屋委託銷售 先確認這6件事! 2017-10-30 / 相關法規 [地產中心/綜合報導] 委託房仲出租或買賣房屋,簽約前一定要看清楚合約內容,最好也要約定違約罰則,減少買賣糾紛。 1.契約內容:須載明房地標示、銷售價格、附贈設備、價款支付方式、雙方權利義務、委託期間、標的物現況說明書,且至少3天審閱期。 2.專任約或一般約:專任約只能委託1家房仲銷售,一般約則可委託多家房仲同步銷售。 3.備齊證件:委託人應出具所有權狀影本、身分證影本、鑰匙等,並將房屋重要事項記載於現況說明書中。 4.服務內容:仲介應誠實告知委託人的房屋訊息,並透過各種管道進行銷售。 5.違約罰則:仲介及委託人都應遵守條款內容,也應約定違約罰則,減少糾紛。 6.佣金:買賣房屋,買賣雙方支付的佣金總額,不得超過總價6%;租賃房屋,出租與承租雙方支付的佣金總額,不得超過房屋租金1.5個月。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
[法規] 媽媽有權賣兒房產嗎? 2017-10-24 / 相關法規 [楊佳真/採訪報導] 讀者來函詢問《蘋果》:房子登記在兒子名下,媽媽有權賣房嗎? 李佳芬地政士事務所地政士李佳芬解釋,「以權利人來講,所有權人就是兒子,母親如果要透過仲介賣房子,除非先得到兒子授權,或者是她可以證明兒子只是借名登記,例如購屋取得來源是爸爸出錢或媽媽出錢等情況。」 但也有例外,李佳芬補充,「兒子若是未成年人,應由法定代理人(爸爸或媽媽)來處理兒子的不動產。」 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
[法規] 符合「一生一屋」5條件,不受限 2017-10-23 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 稅捐機關表示,市民張先生洽詢稱,於1999年間出售土地已享受按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅,如出售目前所居住之房地,可否再按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。 稅捐機關說明,土地所有權人出售自用住宅用地,如已享用自用住宅用地「一生一次」優惠稅率課徵土地增值稅後,於再次出售自用住宅用地,如符合「一生一屋」規定條件,仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅,且不受一次之限制。 稅捐機關進一步說明,申請「一生一屋」自用住宅用地適用土地增值稅優惠稅率,必須同時符合下述條件: 一、出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。但土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地者,亦符合規定)。 三、出售前持有該土地6年以上。 四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 五、出售前5年內,無供營業使用或出租。 稅捐機關呼籲納稅人,土地增值稅自用住宅優惠稅率由「一生一次」放寬增加「一生一屋」,是為了減輕您換屋需要的購屋負擔,您一定要善用此一節稅方法,以節省土地增值稅。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
[貸款] 怕貸款成數不足 借力約定買賣契約 2017-10-23 / 相關法規 [地產中心/綜合報導] 民眾陳小姐近期買預售屋,建商告知可以貸8成,但他擔心銀行貸不了這麼高,詢問簽約時能否註記,若成數無法貸8成就不成立,或有哪些保障自己的方式。 永然地政士事務所地政士李廷均建議,可以約定貸不到8成買方可以解除契約,且賣方不得異議,另外一種方式,如果貸款不到8成,剩下貸款的部分,由建商按照銀行利率貸款給買方,但無論以約定的方式或建商貸的形式,注意都要建立於事先且買賣雙方都有共識。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
[法規] 用line通知解約 沒已讀不算喔~ 2017-10-18 / 相關法規 [地產中心/綜合報導] 讀者盧先生來函詢問《蘋果》:隔壁房客愛抽菸,導致睡不好想搬家,用line告知房東要提前解約,搬家,但沒收到房東回覆,因契約有表明,解約未預先告知要多1個月罰金,不知用line的方式可以嗎。 永然法律事務所所長李永然提到,用line涉及是否已讀,已讀才能代表已經收到訊息,但最好的方法還是發存證信函,切勿因通訊工具很方便就便宜行事,且法律上告知分口頭與非口頭,都有到達的意思,口頭為到達對方了解程度,非口頭像寄信或發Email到對方信箱也視為到達。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
[法規] 預售屋買賣契約簽了沒?當心這些條文常讓你吃虧 2017-10-16 / 相關法規 [房地王/胡兆陽報導] 現在的房地產市場成交量已經漸漸回升,不過首次購屋者仍然是房市的主流客源,而不是老練的房市投資客或置產族。相形之下,這些首購族對於條文又多、規定又很複雜的預售屋買賣契約書的內容並不在行,一時不察就可能簽下損及自身權益的購屋契約。 然而,簽訂預售屋買賣契約的過程及內容條文相當繁雜,買過一、兩次房子的民眾都不容易完全暸解,更何況是初次購屋的民眾。因此,本篇特別挑出房市首購族在簽訂預售屋買賣契約時,最常疏忽或被犠牲、以及最該保障購屋權益的4大注意事項: 一、審閱契約書不必先繳訂金 每個預售屋建案都會把自己的「預售屋買賣契約書」當作是這個建案的機密文件,因為這個契約書裡會詳細記載此建案的座落地號、付款方式、公設面積計算、建材規格及配備等資訊。即然是機密文件,當然不隨便給民眾閱覽,因此少數建商會要求民眾必須先支付購屋訂金,才能把此建案的「預售屋買賣契約書」帶回家閱覽。 不過,這樣的要求已經明顯違反公平交易法第24條「不得要求買方須給付訂金始提供契約書」的規定,所以民眾千萬別傻傻地被建商唬得一愣一愣的,輕易就付出了訂金,到時候要討回購屋訂金就不容易了! 二、契約審閱期不只3天 有些建商擔心民眾拿走了預售屋買賣契約書,回家會看得「太仔細」、或是找專業的法律人士看得太透徹,萬一回到預售屋接待中心「盧」著要大改、特改契約書的內容,對建商而言豈不是很麻煩?於是規定民眾只能帶回契約書看個一、兩天。這樣的規定也違反公平交易委員會對預售屋銷售行為所規定的「收受訂金或簽約前,未提供買方至少5天契約審閱期間」。 三、廣告不再僅供參考 雖然公平交易委員會早已三申五令,要求建商不得再以「廣告僅供參考」的字樣,來規避建商廣告不實的責任,因為預售建案的廣告內容早就是買賣契約的一部分,但是現在還是很多建案的廣告傳單在左下或右下角標註「廣告僅供參考」。首購族記得要做的事,就是把這些預售屋建案的廣告傳單留下來,並且黏在預售屋買賣契約書的後面當附件,讓購屋權益更能獲得保障。 四、加註協議內容 前幾篇的專文提過:建商常在預售屋買賣契約書裡寫著「本公司保有立面外觀及平面建築修改之權利」等字樣,但是由於建案這樣的修改產品有可能會涉及侵害購屋者的權益,所以實際上建商還是無權「想怎麼改、就怎麼改」。然而,無權歸無權,為了讓購屋者獲得更明確的條文保障,建議首購族在契約書這句「保有・・・・修改之權利」的後面,加上「唯需事先與買方達成協議」的字樣,這樣就不怕建商亂改預售屋建案的產品了。 文章來源:房地王 FB 分享 LINE 分享
[法規] 媽媽預告登記 兒繳不起又不能賣 2017-10-12 / 相關法規 [楊佳真/採訪報導] 讀者來函詢問《蘋果》:媽媽出頭款、我背房貸,但她有申請預告登記,我現在還款困難、房子又不能賣,該怎麼辦? 李佳芬地政士事務所地政士李佳芬建議,「可以先跟銀行談寬限期,只繳利息可以減輕現階段貸款壓力,但還是必須回頭跟媽媽溝通,是否要把房子賣掉或換一間比較小的房子。」 若屆時繳不出房貸,銀行是否會向媽媽追討呢?李佳芬表示,「如果媽媽只是一般保證人,則等主債務人(兒子)房子拍賣出去,債權人分配不夠時,才能向一般保證人求償,查封股票或1/3薪水。」 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享
[法規] 子女婚嫁父母贈與財物「贈與稅」如何避免? 2017-10-11 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 財政部北區國稅局表示,父母於子女婚嫁時,各自贈與子女財物,其價值在新台幣100萬元以下者,不計入贈與總額課徵贈與稅,有節稅需求的父母不要忘了。 該局進一步表示,父母於子女婚嫁時除可贈與總金額不超過100萬元之財物,不計入贈與總額課稅外,尚可享有贈與人每人每年(自1月1日至12月31日)贈與總額220萬元內免課贈與稅之權利。 該局舉例,張君的兒子小明及女兒小芳均於2017年度結婚,則張君2017年度贈與財物不課徵贈與稅之總金額為420萬元(對小明婚嫁贈與100萬元、對小芳婚嫁贈與100萬元及當年度免稅額220萬元),張君的配偶當年度贈與小明、小芳在420萬元範圍內也免徵贈與稅。 該局特別提醒民眾,父母若欲在子女婚嫁時贈與財物,主張不計入贈與總額,免課贈與稅時,應提供贈與契約書、贈與人及受贈人雙方身分證明文件,及子女有註記結婚日期之戶籍資料,以維納稅權益。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
[法規] 出售農地如何免房地合一稅? 2017-10-10 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 財政部北區國稅局表示,房屋、土地交易所得稅(即俗稱之房地合一稅)自2016年1月施行以來,該局已接獲不少民眾電話詢問,是不是取得「農業用地作農業使用證明書」之農地,在出售時就一律免予課徵房地合一稅?為解決民眾疑議,該局提出了進一步的說明。 該局指出,依所得稅法第4條之5第1項第2款規定,符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地,免納房地合一稅。故原則上,納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外,尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者,才有符合所得稅法免納房地合一稅的規定。 但是實務上,有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手,所以沒有土地之增值,土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅,以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。若遇到這些情況時,能不能符合不課徵房地合一稅,依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作一個認定。 北區國稅局特別強調,土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」之情形,民眾千萬不要以為只要拿到農用證明,土地增值稅又免稅,就誤認一定不用課徵房地合一稅。該局也呼籲民眾,為確保自身權益,在農地買賣移轉前,最好還是先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅,以釐清適用情形,避免事後遭到補稅甚至處罰! 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
[法規] 同大樓交換停車位「這個條件」免契稅 2017-10-10 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 家住桃園市八德區的張先生近日來電詢問:想跟同棟大樓的住戶互換使用停車位,是否要課徵契稅? 桃園市政府地方稅務局表示,同大樓內各建物所有權人,各自所有共同使用登記的停車位,已辦理編號登記,日後所有權人相互交換分管使用位置,如果該交換車位持分範圍並無增減變動,僅係申請車位編號變更登記,非屬所有權移轉,免申報繳納契稅。 該局進一步說明,車位交換如有變動原持分比率,則持分比率增加的一方,就比率增加原因(如買賣、贈與等),應向主管稽徵機關申報移轉契稅。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
[法規] 房屋稅免徵,屋齡無關 2017-10-09 / 相關法規 [MyGoNews方暮晨/綜合報導] 基隆市稅務局指出,常有民眾誤以為自家房屋老舊,就可不必繳納房屋稅。但根據現行稅法,房屋稅與房屋屋齡無關,而是依照「房屋評定現值」來決定。 基隆市稅務局說明,房屋稅稅額並非以市價計算,而是以房屋評定現值乘上稅率得出。所謂房屋評定現值,即是房屋在課稅上的價值,目前由各縣市政府自行每三年評定一次,考量因素包括房屋標準單價、每年折舊率和房屋所處的地段,和屋齡多寡沒有關係。 舉例來說,總樓層數、房屋構造種類和用途類別都會影響房屋標準單價。房屋的總樓層數愈高,表示房屋標準單價愈高、房屋評定現值愈高,因而民眾所須繳納的房屋稅也會更多。 目前住家用房屋總現值在10萬1千元以下者才可免徵房屋稅。換言之,民眾所住的房屋,評定現值若超過10萬1千元,不管房屋屋齡多久,都要繳納房屋稅。至於非住家用途的房屋,像是營業、私人醫院、診所、自由職業事務所使用,或是提供給人民團體非營業使用,無論評定的房屋現值多寡,都要課徵房屋稅。 基隆市稅務局進一步說明,如果民眾的住家用房屋評定現值在10萬1千元以下,但卻收到房屋稅稅單,可能是因為該房屋在當年度的用途不符住家規定。民眾的房屋如果在課稅年度變更為住家使用,記得向所在的稽徵機關申請使用情形變更,即可免徵房屋稅。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台 FB 分享 LINE 分享
[法規] 有房契沒地契 想貸款很困難! 2017-10-05 / 相關法規 [地產中心/綜合報導] 讀者林先生來函詢問《蘋果》:以前買的房,有房契卻沒地契,住戶集體提告過地主,且有法院單留底,但過了20幾年已找嘸。在沒有地契的狀況下,還能賣房或轉讓給子女嗎?向銀行貸款時會不會卡關呢。 全國不動產特約地政士楊珺表示,當事人若已有向法院申請,也勝訴,但已經過20年,請求權時效也消滅了,因此沒辦法請求土地所有權人移轉土地所有權,但退而求其次,因為已超過20年,相對可去地政事務所申請地上權,保留土地使用權利。 至於房屋買賣,楊珺提到,即便沒有地契、地上權,針對建物可自由處分,無論是過給子女或出售都行,但在貸款方面,因為銀行貸款須有完整產權,在只有建物的所有權,並沒有土地所有權的狀況下,依銀行角度來看,擔保品保證不足,要向銀行貸款很難。 文章來源:蘋果即時 FB 分享 LINE 分享