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租屋法律:遇到惡房客不繳房租又賴著不搬走,怎麼辦?

發表於 2016-12-28

租房子講究和氣生財,房客怕遇到惡房東,其實房東更怕碰到爛房客,請神容易送神難,租金收不到不打緊,房客還霸著房子不走,更慘。房東想用強硬手段趕人,又怕惹上官司,搞得頭很大 ……

狀況一:惡房客死賴著不搬走,但有其他人也想要租,我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空?

最好不要,這正是一般人常有的錯誤觀念,以為房子是自己的,房客不搬離,房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外,但在法律上,你跟人家訂過租約,法律上就會保障租客,你當然不能隨便開門進去、亂動人家東西。反而是這樣的動作卻可能會讓你趕人不成,自己先吃上官司。
首先是侵入民宅罪責,房子是你所有權沒錯,但你訂租約租給了房客,法律上就變成他的私有空間,一旦你自己拿鑰匙開門進去,房客就可以告你私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪,如果房客事後說掉了錢,或家電被撞壞,說是你幹的,這下子原本你有理也變成無理。所以建議處理這種事要透過訴訟,拿到勝訴判決之後聲請強制執行,讓法院派警察來幫忙將對方物品清空,過程雖然比較麻煩,但比較不會惹出爭議。

狀況二:房客打死不繳房租,屋主只能等到租約屆滿才能趕人,在此之前沒別的辦法?

不是這樣喔,在某些情況下,屋主是可以提前終止與房客的租約,例如嚴重積欠房租。
其實,當房客開始藉口拖延不交租金,房東就要有警覺性了。首先要做的是催繳租金,一開始用口頭或電話的方式就可以了,也許房客是忙到忘記了,也或許是剛好那幾天手頭不方便,不需要讓對方太難堪;但是如果房東口頭通知個一兩次,房客還是沒有跡象要繳錢,或許就不用再催第三次、第四次了,可以考慮直接改用寄發存證信函的方式,催告房客限期(函到五天七或天內)給付租金。假如房客接到存證信函還是沒有積極反應,時間到了還是不繳租金,累積連續兩個月不交租金,基本上,已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的,這時就要開始做第二步動作,就是再寄第二次存證信函,向房客表示他已經連續兩期沒有交租金,我房東不要再把房子租給他了(終止租約)。但這邊要注意的是,依照土地法第100條第3款規定,承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達兩個月以上時,出租人得收回房屋。也就是說,若原來租房屋時預收的押金為兩個月,房客必須欠租四個月(扣掉押金的兩個月及另外又欠租金兩個月,共計四個月),房東才可以請求收回房屋。
存證信函是到郵局寄的,你可以到郵局買制式稿紙書寫,或者上郵政總局網站下載格式(http://www.post.gov.tw/post/internet/Download/index.jsp?ID=220301)打字列印書寫皆可,然後準備一式三份(郵局、雙方各一份,對象多一人再加一份,比如說要同時寄給消基會什麼的),如果有第二頁或附件文件,建議要與前頁加蓋騎縫章,防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄,郵局會把其中一份蓋戳印後還給你留存,然後他們會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於,內容要怎麼寫並沒有一定,只要把重點都講到就可,存證信函並不需要寫得文謅謅,也不要寫得勒勒長,寄存證信函加頁可是要加錢的。
寄存證信函的動作,基本上有三個法律上意義,第一個是做法律上請求或意思表示的動作,把要講、該講的用書面寄信方式講清楚,而且是透過郵局存檔當證人;第二個是佐證提出請求或意思表示的時間點,請求權時效在法律上是很關鍵的,很多官司往往贏贏局卻因為時間點逾期而玩到輸;第三個是要鄭重提醒對方,我要走司法途徑了,怕了嗎?怕的話現在求饒還來得及 …… 假設啦。
在寄第二次存證信函裡頭,要明確表示你確定要終止租約的意思,然後寫一個期限(通常是十五天或月底)請房客在期限前將房屋清空;如果房客接到存證信函還是置之不理,也沒有把房屋清空,房東就要進行下一步,就是提告(民事訴訟)要求房客搬走。
記得,要正當趕走房客之前,一定要先將彼此間法律關係(租賃)終止掉,這也就是要落實做前面步驟的原因;在還沒有終止掉租賃關係前,房東很難有效趕走惡房客。

狀況三:寄完存證信函,我想要確認租客是不是嚇到已經搬走了,該怎麼做?

按電鈴,假裝叫他來收快遞,然後躲起來,如果有人來應門就是還住在裡面(這不是廢話嗎?)。建議可以找鄰長里長及管區警員陪同(找大樓管理員?你確定管理員跟你的關係比跟房客的關係還要友善公正),有了公正第三方在場作證明,將來比較不會產生爭議。而且建議只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好,因為你只是要確認對方有沒有搬走,最好不要走進屋內巡視屋況(除非聞到可疑的惡臭味,那就 ..... ),否則還是會有可能將來房客會誣賴東西掉了要你賠的疑慮。

狀況四:前面的動作都做完了,要怎麼提告?又要怎麼進行強制執行?

首先,向地方法院的簡易庭具狀提出民事訴訟,在法院大樓那邊通常會有訴狀書寫範例的書可以翻閱參考,或者也有法律志工櫃台可以詢問,訴狀內容大致就是寫明我某某人要求某某人返還房屋,並且要求對方給付先前欠繳的租金。此外,有些房東當初會讓房客設戶籍、登記公司,提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更公司登記,這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟,再一併請求房客返還逾期未繳租金,如果查證房客另外有破壞房屋的情形,可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證,若訂約時合約有夾附屋內狀況照片最好,可用出租前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況做舉證。
此外,如果要請法院幫你做強制執行(趕人),你就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的判決後,才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行,讓對方遷出你的房子。要到這個階段法院才會指派警察,動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

狀況五:實在很不爽,我可以順便告房客詐欺或是侵占嗎?

房屋租賃的糾紛屬於民事法律問題,依照民事程序處理即可,不建議另走刑事程序,因為搞到最後通常是做白工。當然,可能有房客一開始就打定主意不付房租,存心住霸王樓,這樣或許可能會構成詐欺罪,但你要怎麼舉證?如果人家當初簽約押金兩個月有付給你,你也不能硬說他根本是窮光蛋一個,故意來騙房子住。
你提告的目的是把惡房客趕走,趕緊收回房子,順順的走民事程序就可以了,不建議另外提告刑事詐欺,常跑法院很花時間。

狀況六:既然這麼麻煩,有沒有完善的租賃契約可以事先預防?

很難有哪一種制式化租約,是可以套用在每一間房子,完全避免糾紛發生;就算有,可能光是裏頭的法律用語,連房東跟房客兩個人研究老半天都還不知道簽的是什麼內容。一般人簽約都是買文具店的租賃契約範本,那個內容應該沒什麼問題,但記得再將自己房屋內有附的家具、電器列清單附在租賃契約後面(甚至拍照存證也可),不然到時候房客搬走,連你的家具電器一起搬,反而會發生爭議。或你也可以上網下載行政院消保會公布的房屋租賃契約書範本來使用 (http://www.ey.gov.tw/Upload/RelFile/1591/5308/房屋租賃契約書範本.doc)。
另外,若使用商店販賣的制式版本,有幾部分必須留意,甚至額外手寫加註寫清楚的:
1. 簽約時須給付幾個月的押租金?什麼樣的事由房東可以扣抵押租金?通常是租金逾期未繳,或是損害賠償。所謂損害賠償,除了室內物品的損毀之外,在沒有其他解約前提條件下房客任意提前解約,也會約定沒收押租金作為損害賠償
2. 何時給付租金,按月繳或按季繳?甚麼時間點之前需繳交?用什麼方式繳交?
3. 水電費是否包含在租金?每度費率多少前計算?
4. 租金所包含的項目有哪些(管理費、網路、第四台、電話費、瓦斯費等等)?房客是否還有租金以外應該負擔的費用?
5. 特約事項。比如限制長時間入住人數、能否飼養寵物、禁止抽菸 ......
有時會建議若屋主想要省麻煩(通常是大金額案件的租賃,例如店面、整棟透天),在簽約時多花一道工,花一筆錢到法院公證處或民間公證人處進行公證,加載違約願逕付強制執行文字;房屋租賃契約如經公證,未來一方有違反義務時,可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行,請求返還租賃物,由法院陪同點交房屋。

總之,要預防和解決房屋租賃糾紛,事前的法律動作做得越完備,後面衍生的爭議也會越少。

補充幾位網友來電提問:

網友詢問:所以走法律途徑方式要回房子,程序上簡單來講是如何進行?
Ans:簡單來說就是兩個步驟:先依法終止租約關係,讓房客變成無權占有,再請求公權力幫你要回房屋。
(一)欠繳的時候,通知繳房租的動作(電話、簡訊、存證信函),一併作催告動作及未來走法律途徑的證據準備。
(二)扣除押金作抵償之後,又額外欠租達兩個月,就達到法定可以請求返還房屋的條件(土地法100條、民法440條),用存證信函作告知終止租約。
(三)若當初簽租約時有做公證,約定違約時逕付強制執行,你可直接拿租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行,請求返還租賃物,由法院陪同點交房屋。
(四)如果當初租約沒有公證,則對房客提起返還租賃物的民事訴訟,一併請求房客返還逾期未繳的租金。如果房客有破壞房屋或家具的情形,可同時向房客請求侵權行為損害賠償(侵權損害的部份比較難舉證,若有出租前屋內照片,可比對返還房屋後的屋內狀況)
(五)判決勝訴,拿判決書到民事執行處請求法院代為強制執行,點交房屋。

網友詢問:房客欠租一直找不到人,聽說我可以把房客留下的東西拿來抵房租,是真的嗎?
Ans:民法447條是有留置權的規定,但這條的執行比較難掌握分寸(可參考民法446~448條),容易引發侵占罪的爭議,況且房客落跑留下的東西應該不見得有多好,建議寧願在淨空時當作廢棄物,單純一點。

網友詢問:房客不繳房租又不搬離,我可不可以斷水斷電逼他搬走?
Ans:千萬不要,不付房租是民事糾紛,他有權利住在裡面是因為你們有租賃關係。今天若是台電台水因為房客沒繳水電費被斷電了,OK,但若你自己跑去斷水斷電換門鎖,就會涉及刑法強制罪。
<新聞:把房客鎖門外還斷電,判囚2年4月 https://news.housefun.com.tw/news/article/694955149833.html>

網友詢問:租月到期,房客還欠租數月,但因年關將近,請求再延兩三個月,屋主佛心來的,同意再讓他延到過年後搬家。建議即使如此,仍要另外訂一份契約,一來明白訂出延約期限,避免租賃關係變成不定期,更難處理;二來可以加註一些強制性的條約。例如屆期房客應於五日內搬遷完成,逾期未搬離之物品,屋主得逕視為廢棄物清除,房客絕無異議,如因而產生清除費用並得向房客請求......,若合約是用打字,這條文請用手寫,並讓房客在條文後加簽名,代表不是你事先打好,是經過雙方協商同意添加的。如果要更保險一點,拿去公證,載明違約應逕付強制執行。

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