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婦780萬買房 遭帥過頭出租

簡女所購買的房屋不但遭人出租,屋內還堆滿家具雜物。呂健豪攝 衰捲前屋主借名糾紛 帥過頭還嗆「我不好對付」

【法規】房東賺錢房客苦 房間「暗咪矇」

【王鈞生/台中報導】 近期《蘋果》讀者李先生分享,去年以月租1萬多元承租台中西區大套房,看準的就是格局有陽台、窗戶,採光良好。不過入住不久後,房東卻在窗戶外架起大型廣告帆布,遮蔽了採光,直呼很倒楣。 台中市府都發局承辦員建議,若影響到自身權益,可以先向主管機關申訴,會先到場確認這個廣告物,尺寸需不需要申請執造、有沒有經過核准 、又是否會危害公共安全,合法的話,會先調原核准的圖,看是不是許可的範圍,如果不符即會發文改善再裁罰,甚至拆除。 李先生分享,由於剛搬家,並不想直接退租,最後才與同棟鄰居討論,選擇與房東協議調降租金,退一步解決問題,還算可以接受。 值得一提的是,各縣市廣告物管理其實都有規定許可長寬高,若超出規範,都得另外申請雜項執照,但實務上來說,絕大多數的廣告物,都是未經申請。 文章來源:蘋果即時

【法規】愛到濃烈送房給女友 當心被課贈與稅

【陳宥里/台北報導】 情侶濃情蜜意時,都會想一起買房、有個「共同的家」,但其實一起購屋風險不小,理財專家建議,最好採取共同登記、一起申貸,為免日後爭議,應以私約載明出資比例、相關費用支出及匯款金流單據,日後爭執才有憑據,若日後分手須處分不動產,使用履約保證還能多一層保障。 常有男方為了展現疼惜女方的情意,決定將房產登記在女方名下,李佳芬地政士事務所地政士李佳芬表示,此舉可能遭國稅局認定為「贈與」,恐怕會被課徵贈與稅,衍生額外費用;況且若是戀情轉淡,可能會面臨到房產歸屬的問題,若堅持僅登記一方名下,最好另作「預告登記」設定,日後面臨房產處分時須塗銷設定,確保男方權益。 情侶共同出資買房,最常面臨到名字登記誰比較好呢?北大昱森地政士事務所所長林孟毅表示,建議最好採取共同登記,對雙方都有保障,而另簽私約載明出資比例,甚至行政規費、稅金、水電、管理費等細項支出由誰給付,保留匯款金流單據,日後若發生爭執才有依據可循。 文章來源:蘋果即時

【法規】租賃專法6月施行 房東可享房屋地價稅減徵

【洪子恩/台中報導】 由內政部政務次長花敬群主導的《租賃住宅市場發展及管理條例》,將於今年6月27日正式施行,花敬群近期於台中市不動產高峰論壇強調,房東將房子交給合格包租代管業者管理,不但省事、可減免房屋地價稅,房東房客也更有保障。 國內租賃人口推估有285萬人,約佔全國人口8分之1,潛在服務需求大,內政部積極推動租屋管理制度,讓「管理業者服務用心、房東出租放心、房客居住安心」的租賃環境,在薪水追不上房價的今日,培養國人「以租代買」觀念,建構可負擔的居住環境。 介於房客與房東之間的「代管包租業者」,是此條例的重要元素,內政部將在新法上路的2年半內,輔導現行業者領取合格執照,帶入SOP管理模式,未來業者將以公司方式經營,內容以點交、收租、修繕、處理糾紛為主,並由「租賃住宅全國聯合會」統一管理、提供支援,房東房客的權利義務,將更為清楚。 為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,未來月租金收入6000元以下,可以免徵所得稅,6000元~2萬元,所得稅的必要費用可扣除53%,2萬元以上,則可扣除43%,縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵,但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。 花敬群指出,委託租賃住宅服務業經營的住宅預估將有45萬戶,不僅是長期穩健的收益,適合仲介、年輕物管人員投入,更預估可增加9千個包租代管工作機會,創造920億元GDP。 文章來源:蘋果即時

【法規】重機想停地下室 應爭取變更社區規約

【地產中心/綜合報導】 民眾來函詢問,重機想停在社區地下室,但管委會制止不准,該怎麼辦? 全國不動產企研室主任張瀞勻表示,《公寓大廈管理條例》規範車位使用,不論專有或是共有,都應照社區規約約定不得任意變更,若想爭取重機權益,建議可以在住戶大會中提案,爭取變更社區規約。然而,戶外停車場,重型機車可放小型汽車格,但依照公寓大廈管理條例,還是得依照社區規約約定,民眾若違規使用,又屢勸不聽,很可能會被管委會連續開罰。 文章來源:蘋果即時

【法規】租違建被拆 房客只能認賠?

【楊佳真/台北報導】 讀者來函詢問《蘋果》:不慎租到違建被拆除,房客只能認賠嗎? 雙北政府硬起來拆違建,讓不少租客無家可歸,律師教你如何向房東求償。永然聯合法律事務所資深律師陳宜鴻表示,「房東若將違建出租給房客,該租賃契約還是有效,只是房客可能會面臨到違建遭檢舉,由主管機關拆除,或其他共有人透過取得法院判決,要求回復原狀的風險。」所以民眾在租屋時最好不要貪小便宜,應多加留意住宅異狀。 針對違建被拆除後的權益爭取,陳宜鴻說「房客可以向房東主張終止租賃契約,並依據租賃契約或民法規定,向房東主張債務不履行的損害賠償,例如搬遷費用賠償以及違約金等,而且可以要求房東返還押租金。」 文章來源:蘋果即時

【法規】「這個動作」讓優惠地價稅「作廢」啦!

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 王太太日前收到稅捐處公文通知,原適用地價稅自用住宅用地稅率改按一般用地稅率課徵,自住房屋且無出租或營業為何會改課,感到疑惑,遂打電話到稅捐處詢問? 稅捐處表示:申請自用住宅用地優惠稅率必備3條件為: 1.無出租或供營業使用。 2.一處及面積限制:土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限,都市土地面積300平方公尺,非都土地面積700平方公尺。 3.自用房屋並辦竣戶籍:土地所有權人或其配偶、直系親屬所有並於該地辦竣戶籍登記。 若將戶籍全戶遷出,即使仍住在該址,也不能按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,因自用住宅用地是以戶籍登記與否為條件之一,而不是以實際居住為要件。經瞭解王太太、先生及小孩原設籍該處,但為了小孩跨區就學將全戶戶籍皆遷出,已不符自用住宅用地條件規定。 該處特別呼籲,地價稅自用住宅用地稅率為千分之二,一般用地稅率則為千分之十至千分之五十五,兩者相差4倍以上,為確保納稅人自身的權益,戶籍遷出請至少保留土地所有權人或其配偶、直系親屬至少1人於戶籍地,否則地價稅將不能按自用住宅用地稅率課徵。其他如請領老人年金或就業需要等因素將戶籍遷出,也是一樣的情況。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台

【法規】自用住宅 「做這些用途」僅能部分列報房貸利息扣除額

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 財政部國稅局表示,大部分民眾購買自用住宅時,都會向金融機構借款以減輕自備款的壓力,向金融機構借款所支付之利息,於年度申報所得稅時可列報扣除額,但應符合下列5條件: 一、房屋登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。 二、納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記且無出租、供營業或執行業務使用。 三、取具購屋借款當年度所支付該借款利息的單據正本。 四、以當年度支付購屋借款利息減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,但每年扣除額不得超過30萬元。 五、每一申報戶以一屋為限。 該局指出,所得稅法規定購屋借款利息扣除額之立法意旨,係為鼓勵國民購置自用住宅,因此明定納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅,得以當年實際支付金融機構之利息減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額,在不超過30萬元限度內申報扣除,惟納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬應於課稅年度在該址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。若該房屋部分供營業使用,稽徵機關將依查得之房屋稅籍資料,以登記住家用課稅現值比例,計算可列舉扣除之購屋借款利息金額。 該局舉例說明,某納稅人綜合所得稅結算申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息25萬元,經初步查得該房屋有營利事業設籍,惟納稅人主張該房屋僅1樓供營利事業使用,經稽徵機關調查屬實並依房屋稅繳款書上住家用之課稅現值比例(203,200/346,500)重行計算購屋借款利息扣除額,再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額6萬元以後,核認購屋借款利息扣除額為86,608元(計算式:利息支出$250,000*203,200/346,500-儲蓄投資特別扣除金額$60,000=$86,608)。 該局於2017年針對2012至2015年度綜合所得稅申報列舉購屋借款利息之案件,經勾稽比對其房屋涉有供營業或出租者,進行擴大查核,截至2017年12月底止,總計補稅件數為17,452件,補稅金額達6,847萬餘元。該局提醒,納稅義務人如有申報自用住宅購屋借款利息扣除額時,除應符合所得稅法規定外,如該房屋有部分非供自住時,務請按該屋住家用及營業用之比例正確計算扣除額,可減少事後被調整補稅之情形。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台

【政策】肥咖條款來了 豪宅交易浮上檯面

【黃阡阡/台北報導】 台版肥咖條款2020年將上路,去年底豪宅置交易個案也頻頻。最新實價登錄揭露,豪宅「欣翰士林官邸」5樓戶,以總價2.05億元、單價112.9萬元成交,文華苑4樓戶也以總價4.59億元新低價成交,值得注意的是,兩筆交易買方皆為境外公司與僑外資身分,避稅用途恐是置產主因之一。 實價揭露顯示,去年10月欣翰士林官邸5樓戶,以總價2.05億元、單價112.9萬元成交,買方為塞席爾商克里斯特國際光學有限公司,屬境外公司;而指標豪宅「文華苑」去年10月以總價4.59億元、單價每坪159.8萬元成交,為去年該社區成交中單價最低的一件,買方則是僑外資歐企投資。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,士林官邸土地使用分區為特定商業區,在大直大彎北段商業宅開罰後,類似情況的物件銷售難免受其影響,提高讓價幅度恐在所難免,而文華苑之前在實價登錄交易行情都在180萬出頭,這次出現低價,可能是因為樓層是4樓的關係。 值得注意的是,兩筆交易買方為境外公司、僑外資身分,且在房地合一稅實施後,境外法人購買豪宅一度停滯,主要因外資企業買賣房地產課重稅,失去原先節稅優勢。 不料台版肥咖條款未來將上路,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,國際肥咖條款衝擊經商人士,乃至國際高資產族財務規劃,錢進不動產成為暫時避風港,因此常見特別開立新的公司來買賣豪宅,而未來以出售公司持股的方式同步轉移公司名下不動產,企圖巧妙避開房地合一稅,不過仍要小心查稅的可能。 文章來源:蘋果即時

【法規】不定期租約 小心房客耍賴不走

【地產中心/綜合報導】 民眾來函詢問,房客、房東雙方出租穩定,房客也按時繳租,房東漸漸採不定期租約,對兩人都方便,但是否有風險。 崔媽媽基金會執行秘書張心岱表示,租賃關係超過租約,超過原定時間點,房東持續收租,但沒有續簽契約書,為不定期契約,但也代表沒有終結的一天,房東可能趕不走房客,或是房客說搬就搬。然而,對房客來說,若房屋易主,在不定期契約的情形下,新房東不須任何條件,有權趕走房客,對雙方權益都沒有保障。 文章來源:蘋果即時

【法規】婚後房屋增值可共享!剩餘財產分配說分明

【房地王/胡兆陽報導】 前一陣子政商界都有夫妻失和並且為了各自名下的不動產等資產分配問題而爭得面紅耳赤的例子,其中有一個案例是女方的不動產、股票等資產雄厚,離婚後男方是否可要求分得名下的豪宅及鉅額資金?如果要求法律上的「夫妻剩餘財產分配請求權」能否成功? 其實這個問題不只是豪門之家才會遇到的問題。由於國內的不動產物權採取的是「登記制」,即使是婚後夫妻共同打拼而來的房子,但是此房子名下的所有權者仍然有絕對的擁有權利,所以一般民眾也應該瞭解「剩餘財產分配請求權」,才能在最終不得已走上離婚之路時,為自己拿回一些曾經努力過的房地產資金。 要瞭解什麼是「夫妻剩餘財產分配請求權」之前,得先回顧之前房地王談過的,《民法》針對夫妻的財產歸屬方式訂有以下三種制度: 分別財產制 夫妻各自擁有名下的不動產等財產的處分、管理權利及利益,債務也是各自承擔。 共同財產制 夫妻共同擁有婚後的不動產等財產的處分、管理權利及利益,債務也要共同承擔。 法定財產制 夫妻未事先約定財產制度時,各自擁有名下的不動產等財產的處分、管理權利及利益。 然而,一旦法定財產制的關係消滅時,例如夫妻離婚、或是有一方想要把法定財產制改成別的財產制時,另一方就可以依照《民法第1030條之1》的規定:「夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續中所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。」,而這項要求「財產平分」的權利就是所謂的夫妻「剩餘財產分配請求權」。   舉例來說,某一對夫妻結婚後並沒有到法院公證採取何種的財產制度,丈夫在結婚後以800萬元買了新成屋登記在自己名下,並和妻子共同居住在此。數年之後,兩人因失和而決定離婚,雙方協議由男方支付贍養費300萬元給女方。不過,女方簽完字、離婚後半年,向法院訴請當初離婚時的剩餘財產分配權利。 最後法院計算這間房子市價有1,200萬元、雙方合計持有100萬元現金,扣除房屋貸款400萬元,判決夫妻離婚後、平分而來的剩餘財產應該有 (1200+100—400)÷2=450萬元,現在女方只分到300萬元的贍養費,因此男方應該再給女方150萬元的剩餘財產。由此可知,結婚後的房屋增值利益可以由夫妻兩人所共享,並不是由房子名下的持有者所獨享,除非是夫妻採用了分別財產制。 文章來源:房地王
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