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文章專欄

幸福・從家開始HAPPINESS BEGINS AT SINGFUJIA

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  拜讀許多網路文章,一般談到中古屋滲漏水瑕疵擔保問題,都會說在買賣之後五年內發現的,只要能證明是前屋主時就存在的漏水,都可以找原屋主請求。這說法,也對,也不對。主要是因為,還是必須綜合考量幾條民法的規定,才能判斷到底你這滲漏水情況,能不能向原屋主請求 .......

  有過買賣中古屋經驗的人一定曾有過這樣的疑惑,我們在房屋買賣合約中常會看到,附註條款有加註一條條文大概是這樣寫:【屋主擔保本屋無漏水瑕疵,如有漏水,半年內屋主需復修繕責任,買方裝修導致漏水者除外 .....】,為什麼要加註這一條呢?這就是一般我們常在講的『滲漏水保固』。基本上,漏水的問題屬於民法規定裡頭所謂『物之瑕疵』:  
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民法第355條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

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  這一條條文內容以房屋漏水例子來解釋,有三層意義(1)買賣之前,屋主已經明白告訴買方這屋子有漏水問題(或曾經漏水),買賣後屋主可以不用負瑕疵擔保責任。(2)若屋主本身不知道漏水問題、也沒有保證沒有漏水,實際上屋子卻是有漏水、而且是可以被發現的,卻因為買方自己疏失沒有及時發現,屋主也不用負擔保責任。(3)但,若是屋主明明知道有漏水(或曾經漏水),卻隱瞞不告知,民法就會例外排除,讓屋主還是必須負起瑕疵擔保責任。 
  說穿了,其實買賣中古屋在民法上的意義就是『現況交屋』,有些屋主和仲介喜歡在買賣合約再加註『依現況交屋』的字眼,有的是因為不夠專業,有的卻是惡意要規避,企圖用文字來閃避屋主在法律上應該負的漏水擔保責任。『現況交屋』的意義是以現有屋內老舊的屋況做移轉,屋主不再做任何修繕、增添或更新的動作,但滲漏水屬於物的瑕疵,是民法強制規範的問題,並不是簡單加一句『現況交屋』就可以完全免除的。因為可能漏水問題暫時被修補或加工建材(壁紙、木作)遮蓋住,屋主和仲介都只跟你說要依現況交屋,但並不說出保證沒有過漏水的問題。所以買賣的時候就要注意,儘可能一定要在買賣合約上白紙黑字加註『擔保現況無漏水…』文字內容,否則屋主只要沒有做出任何保證情況下,將來就可能變成沒有漏水擔保的責任,難以求償。(如果簽約時屋主堅持不肯加註擔保現況無漏水,或此時才表示曾有漏水但不會再另作處理,買方可以回頭去檢視售屋時房仲給你看的的那份不動產說明書,看屋主是否在無漏水欄位做了不確實的勾選,即時提出主張,保障自己的權益) 
  用白話一點來反面解釋這一條法律條文文字的意思:『
如果屋主有保證沒漏水(過),但實際上卻是有漏水問題;或者明明就有漏水,屋主也知情,卻故意誤導買方說沒漏水問題、也故意不做無漏水的保證,屋主才會有漏水擔保責任』。 

  另外,為何會有一般坊間所謂中古屋買賣有『漏水保固半年期限』(其實不應該用保固二字,因為保固是另一種法律概念,屬於新品),若對照民法的規定來看:
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民法第356條
買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。


民法第365條(解除權或請求權之消滅)
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使,或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

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  民法356條是指,如果買賣交付時或交付房屋之後,買方有盡速檢查屋況的責任,若發現瑕疵並要通知出售人。換言之,買完房子發現有漏水要馬上(至少要做到ASAP,儘快)通知原屋主,若不立即告知,則可能會喪失法律上的請求權。比方說交屋完一個月、兩個月、三個月都過去了,才通知屋主說客廳牆壁上裂了個大洞,然後主張這個洞是前屋主時候就存在的,要求原屋主出面處理,此時法院可能會認為因為買方怠於儘速檢查和通知原屋主,所以依民法規定,視為買方早就承認這瑕疵的存在,不可以再向屋主主張瑕疵擔保責任。有人就說,啊我就還沒打算搬進去住,所以才會兩個月之後才發現,但別忘了,中古屋買賣通常還有個現場交屋(驗屋)動作,這樣的說法有違經驗法則,法院通常很難採信這種理由。若要說兩個月之後才有一場傾盆大雨,才發現原來屋頂有滲水問題(除依通常之檢查不能發見之瑕疵)還說得過去,但客廳明明破了個大洞……?
  其次,看民法365條,瑕疵問題(漏水)請求權的期限,是發現漏水『
通知』屋主後起算的六個月內,也就是在你發現有漏水,通知屋主之後,六個月之內就必須提出你的請求主張,看是要求屋主賠錢、修繕或提出民事訴訟,若通知完屋主超過六個月的時效再去主張要幹嘛幹嘛,屋主可以拒絕的,所以並不是一般講的『購買後』半年內。這邊房仲所講的購買後『有半年保固』說法,真正意義應該是:『屋主掛保證這房子是沒漏水問題的,但若是在交屋時或交屋後,你很快發現其實房子本來就有漏水,請儘快通知屋主,可以在六個月內提出請求。』。
  但是,若交屋已經超過五年之後才發現原屋主時就存在的瑕疵(例如滲漏水),也不能主張,以避免變成買賣中古屋還必須負擔無限期的擔保責任。至於海砂屋、輻射屋等問題,由於是一般肉眼目視檢查方法不能立刻發現的瑕疵,通常需要儀器鑑定,故若在五年之內發現,必須即刻通知原屋主,才可能主張瑕疵擔保。 
  發現漏水問題時,
要注意這請求權是來自於民法規範『物的瑕疵』擔保責任,也就是在你購買時就已經存在的瑕疵(前手屋主時代就已發生),換句話說,民法並不會規定屋主必須保證這房子屋況不會老舊風化變壞、從無漏水變成有漏水。所以不管是你在交屋後立即發現,或在五年之內發現有滲漏水,想要向原屋主請求漏水賠償時,你就必須要舉證這個漏水問題,是發生在你交屋之前(原屋主持有時)就存在,而不是你交屋之後才發生的。因此一旦發現漏水問題,一定要馬上拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是正要裝潢或裝修,剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話,趕快停工,通知原屋主並找人來鑑定,不然裝修工程一繼續敲下去,你就無法證明漏水是購屋前就存在的,即便告上法院,甚至可能被認定搞不好是因為你施工不當造成漏水,原屋主當然變沒有責任。 

  總結上面的兩條民法條文,在不動產買賣時,若賣方在賣屋時已經有勾選並告知屋子的某一處曾有漏水現象,而買方仍願意購買,賣方就免除了這一處的漏水保固責任(但不包含屋子的其他部分)。買賣時所簽的漏水保固書面條文,用意在於要買方交屋後必須儘速檢查屋況,如果有發現原屋主應負責的漏水問題,除了告知屋主之外,也要在六個月內提出請求,於是有了所謂六個月保固期限的說法。但是也正因為屋主簽了漏水保固書面文字,若屋主是惡意隱瞞有漏水(曾經)情形,就會適用民法條文排除他的免責性,變成買方在五年之內發現原屋主時就存在的漏水問題(比如鑑定後認定,漏水處曾經有過修補漏水跡象),都可以提出請求。


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