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文章專欄

幸福・從家開始HAPPINESS BEGINS AT SINGFUJIA

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買房的漏洞 

自從羅伯特推廣現金流之後,大家都覺得買屋出租賺錢超重要!

同時,大家也有一樣的問題:我根本買不起那些貴重的房地產,怎麼辦?誰說你一定要擁有房地產才能擁有現金流?

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接下來,我將告訴你,就算沒有房地產,同樣擁有現金流的方法:文斌學生時代在新竹念工科系所,想當然,畢業後也直接到竹科工作。求學時,文斌都在租套房度過,十分羨慕房東靠收房租就能過著悠閒的生活,所以,文斌一直抱持著「想要當專職房東」的美夢。

工作幾年後,文斌存到2百萬元,此時,身旁的同事紛紛買車、結婚,文斌卻決定要去實踐他的房東夢想。

然後,悲劇發生了!看了10間房子後,文斌發現一件事:他不但買不起透天厝,連一般房子都有些吃緊,買得起的小房子,都不適合拿來收租當房東,投資報酬率不合算。

幾經波折後,文斌終於請教到高人。高人告訴他:「一般的房子租金和房價本身會脫勾,房價越高的物件租金相對總價比值變低!

這是什麼意思呢?實際來說,就是2百萬元的房子,假設租金是8,000元,那麼400萬元的房子租金絕對不會是16,000千元,而是可能在11,000元到12,000元左右。

這個漏洞有什麼作用呢?

通常,同一地區房價總金額越高的房子,它的坪數空間會越大,也就是說房價是和坪數連動等比,但是租金不是。

發現這個漏洞後,文斌發現新竹的大透天厝,租金普遍在1萬多元左右,而套房租金卻有6,000元以上。掐指一算,那不就是只要出租3間套房,就可以超過房租了?

於是,文斌開始諮詢將透天厝修整為分租套房的方法。於是,他在新竹清華大學附近找到了一個完美的大透天厝,總面積一層近28坪,總共有4層樓,其中3樓和4樓是沒權狀的。這棟透天厝的屋主是一位老伯伯,因年紀大搬去住電梯大樓,所以願意便宜出租,每月租金只要1萬5千元。 

以錢滾錢,專職房東這樣當 

文斌詳細的擬定策略後,向老伯伯提出「簽10年長約」的要求,外加1條可再轉手出租當二房東,並答應老伯伯10年後會將房子恢復原狀,或者把裝潢送給老伯伯也可以。

老伯伯本來就沒有要賣房子的打算,又想要可以穩定長期收租,最棒的是,10年後文斌還願意將改裝過的裝潢送給他。於是,老伯伯馬上與文斌打了一張長期合約,承諾10年不調漲房租。

簽約後,文斌開始連絡修整套房的專業廠商,以可組裝式的衛浴隔間及輕隔間的方式,將透天厝整理成16間套房,每一間出租6千元,連同學生家具等總裝潢成本為2百萬元。

經過計算後,文斌開心的發現,每年可收到115萬2千元,扣除原屋主的租金後,約略2年多的時間就可將2百萬元的資金回收了!

你以為文斌這樣就滿足了嗎?當然不是!文斌在取回一定比例的資金後,短時間內租了另一間透天厝,然後又租了一間又一間。文斌後來總共擁有4棟大透天厝可以出租,年收就有4百萬元以上呢!

 

想當二房東?先來大體檢 

文斌的成功案例,是不是讓你覺得不可思議呢?

世界之大,無奇不有,只要你想得到,就辦得到,差別在於你有沒有勇氣去做而已!在執行的過程中,當然會有一些困難,但是困難是來突破的,不是來阻礙你的。

現在,就讓我們來看看當二房東需要注意什麼?

1.須事先取得大房東的同意

千萬不要私自將房子出租,要當二房東必須先取得原始房東的同意,並在原始的租約上詳細註明相關的事項,並於契約中明訂轉租的各項規範。

2.轉租要先明訂原始租金,不可因分租而調漲

由於原始租約是以整層房子為出租計算單位,而非以房間數量個別計算租金,大房東不得因此要求加收二房東租金,這點必須要明訂。

3.租約到期時房屋歸還的狀況要明訂

二房東為了增加房子租金或裝飾,讓房子更容易出租,通常會對室內做一番整理。在整修前須取得大房東同意,在不影響結構的情形下,二房東可對格局做些許變更,但租約到期之後,房屋歸還的方式是否需要還原等等,則須在合約中清楚載明。

4.轉租期間原屋主是否有售屋計劃

在做二房東的期間,須向原屋主確認是否有售屋的計劃,或是萬一屋主要出售的話,租約如何處置、房屋如何處理的問題,都必須明訂於合約中。

如果你的力量不夠,不管是金錢或其他力量,想要快速崛起,就必須要借用強者的力量幫助自己!就像文斌雖然買不起透天厝,但他懂得借用強者(老伯伯)的力量,讓自己沒有房子也能收房租。

【法律小常識】

「轉租」即是將租賃物全部另行租給第三人,承租人對於該第三人而言即居於出租人之角色,負有契約上出租人之義務與權利,即俗稱「二房東」。二房東若經原出租人同意轉租,或僅為部分轉租,其轉租行為係為合法。

※民法第443條:承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者, 除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

引用: http://diwang.pixnet.net/blog/post/67109871

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