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文章專欄

幸福・從家開始HAPPINESS BEGINS AT SINGFUJIA

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有買賣中古屋經驗的人一定曾有過這樣的疑惑,我們在房屋買賣合約中常看到,附註條款有加註屋主擔保本屋無漏水瑕疵,如有漏水,半年內屋主需復修繕責任,買方裝修導致漏水者除外】,為什麼要加註這一條呢?這就是一般我們在講的滲漏水保固。基本上,漏水問題屬於民法規定裡所謂物之瑕疵』:  

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民法355條(物之瑕疵擔保責任之免除)

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

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這一條條文內容以房屋漏水例子來解釋,有三層意義(1)買賣前,屋主已經確實告知買方有漏水(或曾經),買賣後屋主不用負瑕疵擔保責任。(2)若屋主本身不知道漏水問題、也沒有保證無漏水,實際上屋子卻是有漏水、而且是可以被發現的,卻因為買方自己疏失沒有及時發現,屋主也不用負擔保責任。(3)但若是屋主明知道,卻惡意隱瞞,民法就例外排除,屋主必須負擔保責任。 

說穿了,其實中古屋在民法上的意義就是現況交屋,有些屋主和仲介喜歡加註『現況交屋』,有的人是因為不夠專業,有的卻是惡意規避,企圖用文字來閃避屋主的漏水擔保責任。因為可能漏水問題暫時被加工掩蓋住,但屋主和仲介只跟你說依現況交屋,並不說保證沒有漏水。所以買賣時就要注意,一定要在買賣合約上加註擔保無漏水…』那一條內容,否則屋主只要沒有做出任何保證情況下,將來就可能變成沒有漏水擔保的責任。 

用白話來解釋這一條文字的意思:『屋主保證沒漏水(過),但實際上卻是有漏水;或明明有漏水,屋主知道卻故意誤導說沒漏水而未做漏水保證,屋主才有漏水擔保責任』。 

另外,為何會有一般坊間所謂中古屋漏水保固半年期限,若對照民法規定來看:

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民法356

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物

 

民法365條(解除權或請求權之消滅)

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使,或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

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民法356條是指,若買賣交付時或交付後發現瑕疵,要立即通知出售人,換言之,買房子發現有漏水要馬上(至少要做到盡快)通知原屋主不得拖延,若不立即告知,則會喪失請求權。比方說交屋完一個月兩個月過去了,才通知屋主說客廳牆壁裂了個大洞,而且強調這個洞是前屋主時候就存在的,要求原屋主出面處理,此時法院可能會認為因為買方怠於儘速檢查和通知原屋主,依民法規定,視為買方早就承認這瑕疵的存在,不可以再向屋主主張擔保責任。有人就說,啊我就還沒打算搬進去,所以才會兩個月之後才發現,別忘了,中古屋買賣通常還有個交屋(驗屋)動作,這樣的說法有違經驗法則,法院通常很難採信這種理由。若說兩個月後才有下雨發現頂樓漏水,但客廳的大洞…… 

其次看民法365條,瑕疵問題漏水請求權的期限,是發現漏水通知屋主後起算的六個月內(通知屋主之後,六個月內就必須提出你的請求,請屋主賠錢或修繕,超過時間再主張,屋主可以拒絕),並非一般講的購買後半年內但民法規定,交屋五年之後才發現原本就有的漏水,也不能主張,以免變成買賣中古屋還須負擔無限期保固。至於海砂屋、輻射屋問題,由於是一般目視檢查方法不能立刻發現的瑕疵,通常需要儀器鑑定,故若在五年內發現,必須即刻通知原屋主,才可能主張瑕疵擔保。 

發現漏水問題時,要注意這請求權是來自民法物的瑕疵』,也就是在你購買當時就已經存在的瑕疵,民法也不會規定,屋主必須保證這房子五年內不會漏水。所以要向原屋主請求漏水賠償時,你必須要舉證這漏水問題,是發生在你購買之前而不是你買完之後才發生的。因此一旦發現漏水,一定要馬上拍照存證、馬上找人鑑定漏水原因。如果你是正要裝潢或裝修,剛把舊裝潢拆掉就發現漏水痕跡的話,趕快停工,不然牆壁一動下去,你就無法證明漏水是購屋前就存在的,即便告上法院,甚至可能被認定因為施工不當造成漏水,原屋主當然沒有責任。 

總結上面的兩條民法條文,若賣方在賣屋時已有勾選並告知屋子曾經有漏水現象,而買方願意購買,賣方就免除了漏水保固責任。買賣時所簽的漏水保固書,用意只是在於要買方交屋後儘速檢查屋況,如果當下有發現漏水,要在六個月內提出請求,於是有所謂六個月期限問題。但是也正因為屋主簽了漏水保固,若屋主是惡意隱瞞有漏水(曾經)情形,就會變成適用民法排除免責,變成買方在五年之內發現原屋主時就有的漏水問題(比如鑑定後認定曾經有修補跡象),都可以提出請求。

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吳志鴻副理