幸福家不動產

自由開講》論打房與房價的政策問題

呂冠衡 常常會有人問我：理事長，您覺得房價到底是會漲？還是跌？現在可以買房子了嗎？政府一直打房有影響嗎？我想這是全台灣民眾共同的疑問？因此，本人願就這些問題提出以下觀點看法給大家參考： 圖為建案廣告示意圖，內容與本文無關。（資料照） 首先，房價會漲？或跌？不是政府說了算！也不是那些在電視上說天道地的所謂名嘴，專家可以說了算的！因為，我喜歡有憑有據來論述，所以，且讓我們用數據來說話，最具有參考價值： 一、2002年SARS時期，房市拋售潮？最後的結論卻是：原來是一場誤會！賣的人慘賠！買的人大賺！ 二、常常有人會問房價的走勢和經濟成長率有關嗎？我們從2010年第一季的經濟成長率來看，當時的經濟成長率高達13.11%，當時的全國房價指數基期才88.39%，處在低點；然後一直到2015年第三季的經濟成長率僅是負的-0.64%，是近10年來最低點，可是當時的全國房價指數基期卻是121.29，處在最高點；一直來到2020年第一季的經濟成長率為1.54%，當時的全國房價指數基期是119.6，因為這似乎得出了一個合理的推論：當經濟成長率位在高點時，房價指數為相對的低點；當經濟成長率處於低點時，房價指數可能是相對的高點。 三、近十年M1b貨幣供給額衝新高！〈通貨淨額（現金）+支票存款+活期存款+活期儲蓄存款〉，2021年6月底，全國總存款高達50兆6,757億元，月增1,466億元、年增4兆1,721億元。這11年來增加超過10兆元！ 2021年6月底，定存共14.62兆；2021年6月底，活存共21.10兆元，月增1,819億元，年增3兆1,768億元。這充分的顯示出民間游資非常充裕，可謂是錢太多~！ 四、近十年M2貨幣供給額也創新高！﹝M1B+流動性低的準貨幣（定存、外匯存款...）﹞，從2010年到2020年這十年足足增加17.5兆元，連全國農會的存款也創新高，高達2兆100億元！ 五、近十年五大行庫平均房貸利率從2010年的1.62%，到2020年的1.59%，2020年五月的房貸平均利率1.349%，歷史新低！因此，依目前的現況短期內利率恐怕也起不來…。 六、台灣歷年來的住宅存量統計，根據內政部營建署的資料計統：91年709萬戶至110年第2季全台有房屋稅籍住宅數量高達982萬戶，其中屋齡高達30年以上的老屋占50.4%，高達450萬戶，然而，隨著年歲的增長，老屋數字每年不斷在增加中，這些就是可能因為隨著房屋的老舊而可能會想換屋的換屋族，即是所謂的「剛性需求者」。如果再加上首購族，年輕的二代族，這些「第二類的剛性需求者」，台灣的房地產市場還擔心沒人買嗎？還會有跌的空間跟機會嗎？我想這是經濟學理論的供給跟需求原則，所以，建議政府切勿亂打房，把房價越打越高，使得真正需求的人卻因為不當的打房政策而受害！ 七、再依台灣的人口年齡分布結構來看，哪些人有能力購屋呢？依據內政部戶政司統計：全國人口年齡分布結構，台灣2350萬人當中，25歲至64歲的人口，約有1418萬人，占總人口數的60.3%，這些也是社會上的主力經濟層，他們有經濟能力，有消費能力，當然也有居住需求及購屋、換屋能力！ 八、近幾年營建成本漲幅嚇人！水泥漲了20%，砂石漲了5%，塑膠漲了16%，鋼筋漲了56%，型鋼漲了30%，鋼筋綁紮漲了60%，水電工程漲了65%，模版工程漲了40%，金屬漲了22%，銅價一年漲了50%，國際銅價每公噸衝1萬美元大關！國際鋁價3天飆逾10%，一年漲了近100%，衝上每公噸3,000美元，創1990年來最大漲幅！整體營造成本漲了20%以上。您認為這些成本上漲不會轉嫁反應到房價嗎？ 九、全國與六都近10年房價漲幅：全國，平均上漲6.08萬/30.4%。 台北市，平均上漲7.18萬/13.8%。新北市，平均上漲8.32萬/34.3%。桃園市，平均上漲6.79萬/53.1%。台中市，平均上漲8.06萬/59.9%。台南市，平均上漲5.68萬/53.7%。高雄市，平均上漲5.47萬/41.7%。 所以，您還在期待房價會下跌嗎？您還在以為麵包可以回到10塊錢的時代嗎？坦白跟各位報告，房價回不去了！請換個角度思考吧？房價高是成本問題，不是打房可以抑制？因為土地原料上漲，缺工缺料把成本都提高，加上稅金增加！管銷增加！造就了房價往上推升的主因！所以，我說：關於房價的問題，我認為從一個公式中就可以清楚知道問題所在，那就是A+B+C+D+E=F，A是土地成本；B是營建成本；C是稅金成本；D是管銷成本；E是利潤；=F是房價；其實從公式中就可以很清楚知道，A的土地成本一直在漲；B的營建成本也漲了超過兩三成；C的持有稅、交易稅的稅金也一直在增加；D的管銷成本也因為薪資成本等相關費用都在增加，這四種主要成本一直在上漲，最後加總起來F的房價，當然是反應成本繼續往上漲！ 因此，建議政府應該要全面檢討，用對的政策來調控，不要常常以高舉公平正義，居住正義的大旗，假藉打房之名，行課稅之實，剝削百姓的財產權，這樣只會增加百姓負擔而已，讓建築產業污名化，使得整體房地產業及百姓也負荷不了！因為這關乎上百萬從業人員的生計問題。所以，包括之前的奢侈稅，房地合一稅等等及央行最近又祭出三波的打房措施，其實都證明了當前的打房措施沒有針對根本的問題，似乎只是政治性的因打房而打房的無效政策，反而助漲及推升了房價成本的提升而已，連央行總裁自己在立院答詢時也說：房價要回到買得起價位？楊金龍坦言「這目標太難了」！ 所以，建議政府，造成真正高房價的問題是「成本轉嫁墊高」所形成的，並不一定是炒作而來的！因為，就房價的結構來看，真正上漲的原因主要是1.土地原料上漲。2.營建造價成本因缺工料上漲而上漲。3.稅負增加的轉嫁而上漲，4.管銷成本增加而上漲。以上四大因素才是造成高房價的主因，應該去全面檢討看怎麼樣把A、B、C、D這四種主要成本的上漲，做有效的策略調控，而不是去一直用加稅的手段增加稅金，或打擊需求面的種種管制及限制，這對高房價的主因是沒有太大幫助的。台灣的房市由於基本面很好，首購及換屋需求一向強勁，加上目前游資充裕，利率水準適逢低檔，台商回流，經濟基本面轉好，疫情控制得宜等等因素，所以使得房市交易穩定，因此，房價的問題是根本問題，希望當局者能夠正視，從根本解決才是長久之計！ （嘉義市不動產開發商業同業公會 理事長） 以上引用：https://diwang.pixnet.net/blog/post/69842218

2021-10-26