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【房貸】房貸月月來 銀行寬限期靈活用

【陳宥里/台北報導】 房貸一付就是20、30年,這麼久的時間,誰也不能保證中間會不會有手頭緊的情形,專家建議,善用房貸寬限期「只繳息、不還本」的特性,減緩當下付款壓力,但也須留意,一旦寬限期結束,本金攤還壓力增加,建議應審慎評估使用寬限期。 目前市面上房貸寬限期最長的方案,是由瑞興銀行推出的「輕鬆省房貸專案」,強調可提供個人資金靈活彈性運用,本息攤還最長20年,寬限期可達7年,貸款最高鑑價8成,但利率部分須視申請寬限期而有所不同,同時申貸人每月的支出佔所得比不得超過70%,若資產負債比超過180%以上也無法申貸。 彰化銀行的「安心Go購Home貸款」,針對不同身份也給予不同寬限期,首購寬限期最長5年;非首購族寬限期最長3年,兩者申貸年限最長30年;若是因修繕需求申貸也有寬限期3年,但貸款最長僅20年,目前核貸利率1.74%起,貸款最高鑑價85%。 彰銀提醒,寬限期有如「先享受後付款」,寬限期結束,攤還本金壓力會增加,以房貸1,000萬元、年利率1.74%為例,貸款年限20年,如動用1年寬限期,之後每月還款51,540元;如動用寬限期5年,則到期後每月還款暴增至63,161元,故建議民眾審慎評估使用寬限期,避免先甘後苦,導致日後房貸支出過重。 文章來源:蘋果即時
2018-02-02
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【房貸】三種情況之下!年終獎金應該拿來還房貸

【房地王/胡兆陽報導】 剩下不到1個月的時間就要歡度農曆春節了,此時正是員工們領取年終獎金的時刻。對於一般的上班族等了一整年才能領到一次的這筆大紅包,不少人都想要用逛街購物、出國旅遊等方式來慰勞自己。然而,如果自己(或家庭)屬於以下的房貸一族,房地產業者建議年終獎金還是應該拿來優先償還房屋貸款才對! 長年期的房貸戶 有不少銀行業者為了減輕年輕房貸一族的每個月還款壓力,特別推出了30年期、甚至是40年期的房屋貸款,把房屋貸款總額的繳款期限多拉長了10年或20年,每個月的繳款壓力就能減少27~44%左右,但缺點是繳給銀行的總房貸利息金額也會跟著爆增好幾倍。   因此,申請30年期或40年期房屋貸款的民眾應該要知道:每個月的房貸繳款壓力讓你減少27~44%,目的是降低你買房子之後的財務負擔,而不是讓省下來的房貸金額拿來吃喝玩樂、花掉,所以當你領到了這筆年終獎金的大紅包時,不妨拿來償還一些房屋貸款,既可以減少日後每個月的房貸金額,又可以省下不少這些「長年期」的總房貸利息支出喔! 有高額年終獎金者 「你說可以省下不少長年期的總房貸利息支出,那麼到底可以省下多少錢?」   以30萬元的年終獎金拿來償還40年期、利率2%、初貸金額為700萬元的部分房貸案例而言,有先還(房貸總利息是303.9萬元)和沒先還(房貸總利息是317.5萬元)的利息差距就將近14萬元,可見年終獎金越高的民眾,就越應該把多一點的年終獎金拿來償還部分的長年期房貸。   或者每個月房貸金額占家庭總收入的比例已經超過三分之一的民眾,至少應該拿出一半的年終獎金來提前償還房貸才對。相對的,如果年終獎金只有區區幾萬元,提前還款所創造出來的房貸「省息」、「降壓」效應並不明顯時,那麼還是把錢留在身邊給自己買年貨、包紅包、過個好年比較適當。 非理財高手者 最後,如果你是投資理財的高手,年終獎金可以輕輕鬆鬆拼出5~10%、甚至更高的投資報酬率,比現有的房貸利率1.6~2%高出好幾倍時,當然不必急於把年終獎金拿來償還部分的房屋貸款。不過,在投資的市場裡絕對沒有「穩賺不賠」這回事,所以如果認為自己沒有賺這種「風險財」的命,那麼乖乖把年終獎金拿來還掉部分的房屋貸款,也不是一件壞事。 文章來源:房地王
2018-02-02
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【購屋】實價登錄有利誰? 這張圖讓你秒懂

【地產中心/綜合報導】 買賣房屋幾乎都會參考實價登錄作為出價依據,究竟實價登錄對誰較有利?又該由誰去申報登記? 為何需要實價登錄?由於過去房屋交易資訊不透明,賣家已掌握購屋成本及屋況訊息,房仲也有歷年經手成交行情資料庫,政府則可組成委員會,重新規定地價、公告土地現值,低於市場交易價格,至於買方,卻只能透過房仲或熟人比價,缺乏強而有力的公信資訊來源。 實價登錄全稱為「不動產成交案件實際資訊申報登錄」,2011年12月起規定義務人申報不動產實際的交易價格,2012年8月後,不論買賣住宅、店面或土地等交易價格都能在網上查詢,可讓坪數、地段、價格、類型全都一目了然,作為買賣雙方出價的參考依據,更快達成成交共識。 其中,登記義務人的順位為地政士、房仲業者及買方,三者之一辦理登記即可。再以房屋買賣類型區分,一般不動產買賣需在移轉後30日內做登記;透過代銷買賣的預售屋,須在代銷契約屆滿或終止30日內做登記;透過房仲的不動產租賃,須在租約簽訂30日內做登記,若登錄不實或逾期未登,可處3~15萬元罰鍰。 文章來源:蘋果即時
2018-01-29
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【購屋】樓上排水、樓下淹水!購屋要注意的可多了

【房地王/胡兆陽報導】 想買房子的民眾平時真的不能不看相關的新聞!最近有台中市某大樓社區的9樓住戶只是忘了關水龍頭,結果同一棟社區2樓的住家慘遭「湧泉」洗禮,家裡的物品、家電都泡在淹水之中。令人無法想像卻又是真實的案件出現在眼前,不禁讓人擔心:究竟買低樓層的房子還有哪些容易被民眾忽略的問題? 由於許多社區大樓的1樓都是規劃為店面或是社區大廳等公共空間,因此污水、給水等管道的位置勢必會和2樓(含)以上的住家不同,因此這些污水等管道就會在2樓的位置做出轉彎的設計,最後再連接到地下室的污水集中槽等地。如果建商當初的設計或施工不良,使得樓上大量的排水宣洩不及時,2樓的住家就很可能發生新聞中類似的事件,這也是為什麼大家都不太願意買2樓的房子、以及2樓的房子比較便宜的原因。 值得一提的是,別以為這種「樓上排水、樓下淹水」的窘境是「2樓獨享」,因為現在的新成屋大樓建案都越做越氣派,大廳挑高兩層樓、或是2樓做為公共休閒空間的社區大樓並不在少數,所以究竟這些大樓的排水管線是在2樓、還是3樓的地方轉彎?有必要在購屋、下訂之前,好好向建商問清楚或是找水電師傅陪同查看。 不過話又說回來,並不是買了2、3樓的房子就一定會如此不堪,因為現在建商蓋房子的技術和以前蓋老公寓的時代相比,建築技術已經精進不少,會發生這種「樓上排水、樓下淹水」的情況還算是少數,除非是遇到了不良建商或是承包商偷工減料。 此外,很多民眾都是房子住了很多年之後,才會在突然的某一天發生自家的排水管冒泡泡或湧泉的情形,有可能是使用多年的排水管被經年累月的污垢或雜物堵塞了、或是剛好樓上有很多住戶同一時間一起大量的排放洗衣、洗澡等污水,才讓這些排水量宣洩不及所致。 由此可知,買房子除了要挑選信譽卓著、有口碑、施工品質良好的建商之外,擁有認真負責的社區管理委員會、以及高水準的住戶也很重要,因為這樣就可以好好維護社區的各項設施、經常疏通即將堵塞的排水管,住戶也不會亂倒污水、雜物而堵塞排水管線了。 文章來源:房地王
2018-01-25
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【購屋】買房挑哪樓層最佳?專家:避開「設備層」

【記者葉庭、潘建樺/台北報導】 買房子要選哪層?其實有很大的學問,一般高樓層容易有漏水問題,中樓層視野、方便性最高,也被說是黃金樓層,低樓層常出現噪音問題甚至蚊蟲。另外,一般社區大樓超過15樓以上,幾乎都有設備層,也就是水箱站,容易出現水流聲響。 推開大門,房仲帶路看房,買房子要怎麼買得放心又安心,其實有很大學問! 看房除了一般可見樑柱甚至風水,你知道跟健康也有關係嗎?位在高樓層,視野遼闊風景好,比較沒有噪音干擾,光線也不易被擋住,空氣流通,但最大問題就是容易出現漏水情況。中高樓層高度適中,不只視野,方便性也比高樓層好。而低樓層噪音或是蚊蟲也最多,買房其實也有所謂的黃金樓層。 房仲業者吳礎辰:「通常是八樓以上較受歡迎,因為華人對於八這個數字感覺比較喜歡。」 看房有玄機,還包含在超高樓層中,因為消防法規規範,會在樓高45公尺地方設置中繼水箱或發電機,但伴隨而來的就是噪音及潮濕問題。 水管轟隆隆聲響,讓民眾睡不著,中繼水箱上下的住戶,房價通常也比其他樓層低。 房仲業者吳礎辰:「水壓壓力比較不足的狀態下,所以必須要在中間樓層去做中繼水塔,有些水流聲會對睡眠有影響。」 專家解密最佳樓層,買房一輩子的事,除了看區域,從樓層中也能看出端倪。 文章來源:三立新聞網
2018-01-24
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【法規】哪些房子是違建? 一圖秒懂

【地產中心/綜合報導】 先前有不少因違建造成火災逃生不及的慘痛教訓,雙北政府開始強硬拆違建,究竟哪些算是違建?哪些需要立即拆除? 賣厝阿明整理了以下圖表解析。 ●新違建:84年以後建造「即報即拆」 1.頂樓加蓋 2.夾層屋(二次加蓋,樓層高不足210cm) 3.陽台外推/加裝鐵窗 ●舊有違建:52年以前建造 ●既存違建:53~83年建造 這2者雖屬緩拆範圍,但有危害公共安全、公共交通者,將會優先拆除。 此外也要注意,違建被拆除後若自行重建,將依《建築法》第95條處1年以下有期徒刑、拘役或併科30萬元以下罰金。 文章來源:蘋果即時
2018-01-22
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【購屋】同棟異命 實價登錄看成交「還是有陷阱」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 內政部實價登錄日前揭露二筆台北市大安區「金銀雙星」社區的交易,該社區分為金星、銀星兩棟,該社區高齡29年,最特別的是在2017年一月兩棟各成交一戶,但依據成交資料兩戶單價一坪差了13.4萬,位於銀星3樓的交易單價為每坪88.0萬,總價4636萬,至於位於金星的交易單價則是74.6萬,總價3900萬。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,該案最特別之處在於低樓層反而比高樓層貴,並不符合經驗法則,建議出價時仍應多加比較,比照價格不可不注意。 住商不動產信義敦安加盟店店長翁志強指出,金銀雙星鄰近捷運大安站,復興南路上公車路線多,交通便利,且離市立圖書館、大安森林公園都不遠,附近有學校也有市場,社區鬧中取靜,雖然屋齡近30年,但是管理維護佳,坪數實在,鮮有釋出,雖然近年總價在3000萬以上的物件買方較少,不過區域熱門社區還是有一定的詢問度,屋主大多惜售,能有低於行情10萬以上的交易,除個別屋況影響外,屋主急售、親友交易也是低於行情的重要因素。 實價登錄後,總會不時出現同期、同社區交易確有大價差的情況,除急售外,不時也有親友間交易以較低價格出售,不過郎美囡也提醒,若是親友間交易,必須要在實價備註欄上登載,若成交價與市場價格落差太大,一定要做好資金流與相關資料,避免國稅局找上門的時候,還必須補繳贈與稅,得不償失。 文章來源:MyGoNews 買購不動產新聞台
2018-01-19
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【購屋】和殺價中古屋不一樣!挑便宜新成屋有訣竅

【房地王/盧振池報導】 國內的房地產市場從2014年修正以來,已經度過了1,000多個日子,各地區的房價也有不小的跌幅。既然房價已經有所修正,想買房子的首購族當然會想選擇比中古屋貴一點的「新成屋」做為購屋標的,不過「就擔心新成屋的房價比較硬,價格殺不下來啊!」這句話應該是大部分首購族的心聲。其實不必過度擔心這個問題,房地產業者建議民眾不妨掌握以下的機會及訣竅,就可以比別人用更划算的價格買到新成屋: 一、挑銷售末期 每一個預售屋建案到了接近銷售期尾聲時,代銷公司或建商為了衝刺銷售業績,通常會給有意購屋的民眾更多的讓利空間,新成屋、餘屋的銷售模式更是如此。尤其目前房地產市場的餘屋量不算少,建商能多賣一間新成屋就能多拿回一份資金成本,所以把握此刻銷售末期的機會去談價錢,成交的機率就會跟著增加,只不過一些好的格局、採光等條件的房子可能就被前面的客戶先買走了。 二、選案量大的 俗話說:「物以稀為貴。」相對的,物件很多的就會比較便宜。拿到新成屋市場來說,就是新成屋案量比較大的區域,其購屋的議價空間就跟著變大,來這裡買新成屋就可以得到更低成交價格。例如新北市人口密集區的中、永和區新成屋的議價空間如果是10~15%,那麼當你要去買餘屋量比較大的淡水、林口區的新成屋建案時,記得議價空間就要拉大到15~20%。不過,前提是必須自己能接受當地的環境才行,不能為了「便宜」而買了自己很不喜歡的房子。 三、找財力欠佳的 當房地產市場不景氣的時候,會有部分財務狀況不佳的建商為了度過難關,只好忍痛以低於市價1~2成的價格銷售新的餘屋,只要民眾持續在各大媒體上注意類似的新聞,說不定就可以找到這種難得的低價購屋機會。值得注意的是,萬一交屋之後,建商最後還是走上倒閉一途時,自己要承擔新買的房子以後沒有建商可以幫你保固的風險。 四、考慮廣告戶 也有人建議想要買得比別人便宜,就去選新成屋的廣告戶。雖然的確有些建商為了迎合民眾「撿便宜」的心態而推出了房價較便宜的廣告戶,但是「一分錢,一分貨」,要當心有些廣告戶是格局不好、採光較差或通風不良的產品,有的則是吸引你來、卻早就賣完的廣告戶,而且買廣告戶的時候也別忘了殺價,切記!買方市場就是買家最大。 文章來源:房地王
2018-01-19
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【購屋】購屋就像生育!有多少錢才能去做?

【房地王/盧振池報導】 最近網路上有一則「多少錢才能生小孩?」的文章引發大眾熱烈的討論,因為現代人很擔心生了孩子卻養不起的問題。其實,和生小孩有著類似的情況是:現代人也很關心「多少錢才能買房子?」,因為大家同樣也是害怕如果買了房子,未來會不會也有「養不起房子」的問題,更何況買房子之前,還要先準備好一筆購屋自備款。 然而,人的一生都是在「做決定」之中度過,既然決定要生小孩、買房子等人生種種的大事,相信大家只要秉持著恆心、毅力,那麼「多少錢才能....」之類的問題就不會是人生的大問題;相對的,如果沒有決心要做這件事,那麼即使是簡單或容易的事擺在眼前,相信你也會因為一點點的困難就打了退堂鼓。 當然,以上這些勸世文並不意謂:任何人「秉持著恆心、毅力」就一定能完成任何自己能力所不及的事,而是指在「生小孩、養小孩、買房子、繳房貸」等事情上,都有不同程度的金額、花費可以自由選擇,只要別太「over」自己的能力就有達成目標的希望。 例如生小孩是去貴族醫院生還是到市立醫院裡生?坐月子是去一個月30萬元的坐月子中心、還是在家裡給婆婆幫忙坐月子?嬰兒時期用的是高檔尿布、還是大賣場品牌的便宜尿布?小孩長大是唸學費「貴鬆鬆」的貴族學校、每個科目都補習?還是唸學費便宜的公立學校、自己唸書不去補習? 又例如在「初次購屋」的想法上,你想買的是左邊有公園、學校,右邊有捷運站、菜市場的蛋黃區、每坪單價都超級貴的房子?還是想買距離公園、學校有點遠,捷運站、公車站要走15分鐘才會到,但是每坪單價很便宜的新興重劃區房子?你想買的是坪數大、有3房一次到位、總價偏高的房子?還是想買坪數小一點、總價少一點的房子?   答案已經很明顯,只要是選擇前者的答案,就會讓初次購屋的民眾覺得買房子的事情是天方夜譚;相對的,如果是選擇後者的答案、按部就班、不要想「第一次購屋就買到人生最完美的房子」,這樣就不會覺得買房子是遙不可及的夢想。   尤其是當你買了房子之後,很多不必要的生活開銷、浪費金錢、過度享樂的事情也會因此而消失,因為省下來的錢都會變成擁有自用住宅、不必繳房租給房東的快樂。但是請記住:一定要買自己能力所及的房子,也不要為了「買」而買,如果自己沒有購屋的需求、打定主意就是要當一輩子的「租屋族」,這也是自己選擇的生活方式,不過就別再找「薪水不漲」、「沒錢過活」等理由當藉口了! 文章來源:房地王
2018-01-19
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【購屋】申辦房屋貸款!先懂指標利率、加碼利率

【房地王/盧振池報導】 進入2018年房地產市場新的一年,不少房地產業者及民眾把觀察今年房市景氣動向的關鍵,放在金融市場下半年可能的利率變動上。不過對照下半年是否升息的不確定性,首購族現在要瞭解的反而是搞懂申請房屋貸款時,銀行對於房屋貸款利率的計算規定及方式,才能夠為自己挑選一個最適合的房屋貸款。   目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分,可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。然而,不管是哪一種房屋貸款的利率,其計算方式都不脫離「房貸利率=指標利率+加碼利率」,差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。 所謂「指標利率」是指,這家銀行內部找了5~6家(或更多家)公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數(有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率,加以各50%的權數),目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準,計算出來的利率才稱之「指標利率」。 資料來源:各銀行,房地王整理 由此可知,每一家銀行自行訂定的指標利率定義、計算方式、數值的高低都不太一樣,但是差距則不會太大,因為如果訂得太高,申辦房貸的民眾就會找別家銀行申請;相反的,如果指標利率訂得太低,銀行自己可能沒什麼賺頭,目前的各家銀行的指標利率大約是1.06~1.09%,今年(108年)1月初還有多家銀行已經宣布指標利率調降0.01個百分點。至於「加碼利率」則是指,各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件,以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。 如果房貸申請人的年薪越低、聯合徵信紀錄越差(例如信用卡費逾期未繳)、或是房屋屋齡越長、地段越差時,銀行給你的加碼利率就越高;相反的,房貸申請人的年薪越高、金融信用紀錄越好、或是房屋越值錢時,銀行給你的加碼利率就越少。 指標利率升降有序 舉例來說,小王向A銀行申請房屋貸款(指標利率是1.07%),經過審核之後,A銀行給小王的加碼利率是0.7%,合計這項房屋貸款的利率就是1.77%,如果1年後,中央銀行宣布調高利率,依照5~6家公股銀行的1年期定期儲蓄存款利率而訂出來的「指標利率」也就跟著調升,即使你是銀行的忠實客戶、優質客戶也會被調升這項指標利率。 至於房貸利率裡的「加碼利率」則會繼續固定不動,即使你的房屋屋齡變老舊了、你的信用卡費欠繳而影響信用評分,加碼利率也不會被調漲,但是仍然會影響下一次申辦貸款的信用評分,所以房貸、信用卡費還是要準時繳交才好。 文章來源:房地王
2018-01-11
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