陳志鴻 │ 幸福家不動產

何謂建蔽率？何謂容積率？

各位讀者好，今天光鹽房地開創新的專欄《房地產小學堂》要來為大家上課；筆者將用圖文的方式讓讀者您能循序漸進，慢慢進入狀況、一步步了解房地產的專有名詞，如有不懂或者錯誤的地方，再請您留言或來電指正，謝謝！好的，各位同學好，我們準備開始上課囉！何謂建蔽率？一塊土地，政府會依使用分區下去定義這塊土地的地目、建蔽率、容積率、細部計畫...等等，而其中的建蔽率，簡單來說就是一塊土地的『建築物垂直投影面積』與剩下『空地比』的比率，我們稱為『建蔽率』。想像你在書桌上準備了一張空白的A4紙(土地)，紙的上方放了一支手機(建築物)，那麼用書桌上的檯燈在手機上方垂直照耀著，手機底下產生的陰影就是投影面積，而A4紙沒有手機的空白部分就是空地比率了！假設，我們從使用分區上得知一筆100坪的土地建蔽率為60%，那麼，該筆土地建築物可以坐落的面積就是60坪，剩下的40坪要做為空地比不能建築使用。建蔽率的規範，主要讓建築物群彼此間要有空地棟距的保持，這樣，才不會影響建築內採光、通風、日照等，且不會因為建築密度過高，產生了壓迫感。何謂容積率？容積率主要規範一塊可建築的土地上，可以興建建築改良物的『樓地板面積』與『土地面積』的比率。假設，我們從使用分區上得知一筆100坪的土地容積率為300%，那麼，該筆土地可以興建之建築改良物的樓地板面積總和為300坪。政府部門對於容積率的評估規範，是以一個城市的人口土地比例下去評估計算的！例如台北市地狹人稠，跟相對比較悠哉的台南市來講，這兩個城市同樣地目為住宅用地的土地，容積率是截然不同的！建蔽率容積率的應用同學抬起你的頭來看看黑板。對，就是你！如上圖，得知：1號、2號、3號土地為面寬5米，深度20米，面積30坪建蔽率60%容積率200%的土地，如果當您取得這樣子的一塊土地要蓋自己的DreamHouse，請問您會如何運用與安排呢？ 1號的興建方式：一號的蓋法為空地比大部分留在前面，後面保留了基本的防火巷法規的寬度。這個圖例，經常運用在興建『車庫別墅』，主體結構在後方，增加了這建築改良物臨路正前方的『棟距』，前方的空地可做停車空間的運用，後方空地保有安全逃生用的防火巷。如果『二工』後，一樓甚至多了車庫或者延伸的廚房！至於什麼是二工？下課前筆者再分開來談。 2號的興建方式：二號的蓋法為空地比絕多數保留在主體結構的後方，而建物主體大多座落在臨路的那方。而這個圖例，經常運用在興建『店鋪』、『傳統透天』。因臨路店面效應更好，以及大馬路有騎樓的建築法規限制，所以把主體抓在前側，一方面配合建築法規，二方面後方的大比例空地部分...這樣的設計也是跟『二工』有些許的關係，當然，保留起來的空地作後院、平台，是非常便利的呢！ 3號的興建方式：三號的蓋法是一號、二號兩種蓋法的延伸款！各位聰明的讀者應該有發現，建築投影面積的中央，出現了一塊空地！這是俗稱『天井』的建築方式；主要運用於採光的加強或者增加採光面，近期有很多建築師採用三號的建築方式，一方面造型較為獨特，一方面可以做『內景』、『內窗』、『園冶』等建築氛圍效果，當然還有一部分，又是先前提到的『二工』，二工說三次了！很重要嗎？當然！ 4號的興建方式：請各位讀者把四號的建蔽率、容積率、面積面寬等條件拿掉，因為它是特別拿來說明大樓之所以為何能夠蓋那麼高的理由。一塊地雖然告訴你它的建蔽率有多少，但，我們一定要如它規定去蓋嗎？其實四號已經很清楚地告訴各位答案了：建蔽率只是上限！如果未達上限的蓋法，當然是可行的！聰明的讀者到這裡應該就理解了！容積率與建蔽率絕對的關係！容積率/建蔽率=樓層沒錯！你們真的好棒棒！所以，我們如果將建蔽率的面積(分母)壓低，那麼容積率(分子)被除出來的數字是不是更多了呢？四號的蓋法，就是這樣運作的！不過，大樓之所以能夠蓋成大樓，政府也是有規定大樓基地最小面積以及臨路寬度等眾多規範，如果未達標準，您想您的透天基地能蓋個十樓嗎？這個建築法規的部分，我們日後會詳談。何謂使用分區？如果各位都稍微能夠理解上述所提的建蔽率、容積率等專有名詞，那麼假設我們今天取得一塊土地，要如何辨別他建蔽率有多少？容積率有多少？還有它的地目到底是什麼？我能夠興建我想要的建築物嗎？建築用地上的諸多疑問，除了看地籍圖、謄本以外，最重要的輔助文件就屬『使用分區』了。使用分區，是當地政的主管機關所核發下來的文件，例如台南市的土地要申請，就要到台南市的永華路上台南市政府都發局申請，而一些縣市合併前的縣，就要到當地公所申請。使用分區的公文上，會明白地秀出該筆土地的段別、地號、都市計畫案名、土地使用分區、計畫書中特別土地使用規定等項目，就可以知道這塊土地能不能蓋，能蓋什麼，有無限制興建等等。容積獎勵原有的土地其容積是固定的，但可以經由某些條件得到容積獎勵，提升該土地原有的容積率限制，這種情況通常以一個都市的都市更新最常看見；為了鼓勵舊社區都市更新，政府會釋放容積獎勵的利多，本來一棟四層樓的老舊公寓，原先的容積假設200%，經由都更容積獎勵誘因，可能提升至1.5倍甚至2倍之多，這樣，都市更新才有增加的樓地板面積當作改建誘因。另外，在新的重劃區內也會常常看到容積獎勵的辦法！例如台南市政府，為了推動統一市容，將台南塑造成有大量特色建築物群的城市，在需多地方推動了斜屋頂獎勵；像是南台南副都心計畫案，就有興建斜屋頂建築提高容積獎勵的措施，在許多建商的眼裡，能多賣幾坪樓地板，帳面數字大，可以賣的總價就會多，自然而然，該區域就會出現許多斜屋頂的斜瓦建築。(EX：長東街北歐系列) 容積移轉容積率管制是以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。不計入容積一座建築物內，有建築技術規則規範不計入容積的法條，如照法條設計興建，該劃定區域的完成並不會扣減該宗土地的容積上限，也就是用的到踩的到，卻不列入容積！這麼好康，究竟是哪些部分可以這樣蓋？就讓我們來讀一下法條：建築技術規則第162條：一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花臺突出超過一公尺者，應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積；無共同使用梯廳之住宅用途使用者，每層陽臺面積之和，在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分，得不計入容積總樓地板面積。二、二分之一以上透空之遮陽板，其深度在二公尺以下者，或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間，得不計入容積總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和，除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物，不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十外，其餘不得超過該基地容積之百分之十五。三、建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間，得不計入容積總樓地板面積。但面臨超過十二公尺道路之一棟一戶連棟建築物，除汽車車道外，其設置於地面層之停車空間，應計入容積總樓地板面積。前項第二款之機電設備空間係指電氣、電信、燃氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。但設於公寓大廈專有部分或約定專用部分之機電設備空間，應計入容積總樓地板面積。二次施工本堂課最後一個小知識，就是告訴您什麼是二工。二工，指的是在取得使用執照之後才進行的再次工程施做，於是我們俗稱這類擴建或增建行為為『二次施工』；因此，不在登記權狀內的二工是屬於違章建築的一種。常見的二工：1.車庫別墅的車庫，大部分是一樓空地比增建出來的，在建築成果圖裡面通常不會看到車庫的存在。2.防火巷增建。因為防火巷不易被建管單位察覺，是最常被民眾施作的違章建築之一，通常是增建廚房或者房間。3.天井增建、改造。天井通常設計在主體建築物的中間，也是不易被發現，這樣的位置通常會被改建成電梯空間，或者鋪平作為樓地板面積。4.頂樓、屋頂突出物改建。很多建商在透天頂樓，常會設計類似牌樓般的水泥建築物，其外觀用料跟樓下合法面積一樣，這樣的設計方便民眾二工增建頂樓，從外觀不易發覺；常見用於房間、佛廳等等。二工會不會被拆？以台北市現行面對違章建築的處理潛規則是：民國84年前的違建叫做『既存違建』屬於報『緩拆』，而84年以後的違建叫做『新建違建』屬於『即報即拆』。然而，因各地縣市政府的拆除預算及人力都是普遍不足，因此無論在拆除新違建還是舊違建的時程上面，都是嚴重延遲的！另外，對於違建增建的部分，因上述人力有限的關係，政府會用另外的方式代替拆除。有時候路上會看到稅務人員騎車穿梭在大街小巷，只要是房屋工地，無論新建改建，稅務人員就會記錄下來並核對建築物測量成果圖，假設判定為增建違建，稅務員會回報相關機構，以使用者付費的原則，提升那個標的物的房屋稅金。但並不表示，我每年都有乖乖繳納房屋稅，你們政府就可以認定我所有面積都是合法建築了，要是被舉報，還是有可能會被排入拆除大隊時程的。 2019.11.14補充台南市違章建築處理要點： 1.新違章建築：指民國99年12月25日以後領得使用執照之擅自建造建築物。 2.既存違章建築：指民國99年12月24日以前領得使用執照之擅自建造建築物。 3.施工中違章建築：未經申請建築許可擅自建造違章建築物，其柱、梁、樓板、外牆尚在施工中，結構體尚未完成者。建蔽、容積的實施除了讓我們的街廓較不過於擁擠外，同時也可以防杜人類貪心無上限的利用土地，使土地無法負荷人口過多的壓力。好了，起立、敬禮、下課！謝謝~認真的讀者讀完光鹽房地小學堂，希望對您們購屋獵地，會有些許幫助哦！我們下堂課見。完整閱讀網址 https://jehovah19810905.blogspot.com/2016/05/blog-post_24.html 此篇作者為陳志鴻本人，歡迎引用轉載出處

2023-04-13

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