王奕歡 │ 幸福家不動產

首購族第一次買中古屋就上手　貸款成數/利率/年限/購買流程全解析

首購族在購入人生第一間房子時，常會遇到自備款頭期款不足、新成屋有高公設比、價格高買不起的問題，而中古屋實坪多且總價低，成為許多年輕首購族的最愛。Money101本次將帶大家了解中古屋貸款、影響中古屋貸款成數的因素、購買流程...等，想買中古屋看這篇就對了！熱門房貸方案推薦銀行方案最低利率手續費最低每月還款額中國信託房貸轉增貸 2.12% 6,500元 37,565 中國信託公教優利房屋貸款 2.06% 0元 37,263 註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準）中古屋定義普遍對中古屋的定義，是指屋齡超過3年的房子，或者只要有人居住過的房子，就可以統稱為「中古屋」。除此之外，中古屋也可以說是，完工且領取使用執照超過3年以上的房屋，又或者經過1次以上轉手買賣的房屋。一般來說，中古屋的屋況尚可，價格比預售屋、新成屋、新古屋低，且跟老屋相比，不需大量整修就可入住。房屋類型預售屋新成屋新古屋中古屋老屋屋齡 0年 3年以下 3~10年 10年以上 30年以上入住狀態無無無有有入手價格最高（比成屋至少貴1成）中偏高高（比新成屋低）中等較低整修費用最低低較低中等最高貸款成數 8-85成 75-8成 7-75成 6-7成 6-7成製表：Money101 中古屋貸款成數高嗎？最多可以貸多少？中古屋貸款成數可以貸到6成到7成之間，同時要注意的是，中古屋的貸款成數並不是指房屋市值，而是指「銀行鑑價」，一般銀行鑑價會比房屋市價略低，因此，會建議購買前先直接找銀行評估可以貸款的額度，才不會在房屋簽約後，才發現跟實際成交價有差異，進而面臨貸款不足額的問題。哪些因素會影響中古屋貸款成數？影響中古屋貸款成數的因素，大致可以分成以下三點：中古屋座落地段銀行會根據申貸的房屋座落地段，分成 A 級、B級、C級、D 級等四個等級，A級最高能申請到8成房貸，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的房子。此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，大部份六都的市中心都屬於 A 級，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體來說，不動產較其他縣市值錢；而澎湖、金門屬於C級。中古屋使用建材中古屋的建材、結構、強度及屋況等，也是銀行進行評估貸款年限及成數的條件項目，越耐用的建築結構的房屋，越有機會拿到高的貸款成數，反之，則只能拿到相對低的貸款成數。一般來說，建築結構從弱到強依序為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），磚造房屋的耐用年限是 25年，加強磚造房屋耐用年限是 35年，鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋是 50年。中古屋耐用年數（屋齡）若是臨近房屋的耐用年限，房屋的價值就相對低，進而影響到房屋貸款的條件。以金融聯合徵信中心的房貸統計分析，中古屋的估值最高的時期是屋齡 6到9 年，其次是 9 至 12 年。中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？銀行房屋貸款目前分成20年期、30年期、40年期，而貸款年限的長短，與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：「年齡＋貸款年限」不得超過75年「屋齡＋貸款年限」不得超過50年因此，若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限，像是超過 12 年以上的中古屋，加上貸款年限（20年期、30年期、40年期）後，就會接近耐用年限，因此較不推薦。中古屋貸款利率會比較高嗎？根據聯徵中心最新統計，2022年下半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：屋齡(年) 平均鑑估值 (千元) 核貸成數(%)-加權平均平均貸款利率(%) 0-3 11762 74.23 1.74 3-6 15231 72.70 1.82 6-9 16609 71.95 1.82 9-12 18871 71.50 1.83 12-15 17720 69.81 1.84 15-18 14818 70.63 1.87 18-21 13810 67.62 1.90 21-24 11492 71.37 1.90 24-27 9407 71.83 1.92 27-30 8128 72.52 1.94 30-33 9426 71.44 1.95 33-36 12256 70.05 1.91 大於36 10550 71.29 1.92 製表：Money101 透過上方表格可了解到，房屋的屋齡越高，取得的貸款利率相對高一些，不過實際上的差距並不大，但銀行對於房屋鑑價部分，房價就會跟著屋齡上升，房屋價值逐年下降，呈現反比的狀況，進而影響申貸人最後取得的中古屋貸款成數。中古屋貸款流程是什麼？提出申請：申貸人提供相關申請文件．如雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等，並同步提供薪轉存摺近6個月的出入明細，說明財務狀況之後，即可向銀行或民間代書等提出貸款申請。房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5到9成。審核比對：銀行會審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。會透過聯徵記錄會查詢申貸人在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄），再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。簽約對保：申貸人同意銀行提供的中估屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由申貸人支付，一年一期直到貸款還清為止。核貸撥款：抵押權設定完成，銀行確認已經投保不動產投保火險與地震險後，便可隨時進行撥款。閱讀更多：【房屋貸款流程有哪些？審核時間需要多久？要準備哪些文件？六步驟一次搞懂！】中古屋貸款成數不足怎麼辦？若是因為個人信用或財務狀況不穩定，首購自備款不足，或是房屋鑑價銀行綜合考量認為不理想，導致貸款額度不足，可透過以下方式拉高成數：申請個人信貸 2023 熱門低利率貸款優惠推薦貸款方案貸款利率獨家優惠凱基銀行 Money101 限時專案 0.01% 起 ⚡️ 2023/09/01-09/30 透過 Money101 官網或指定活動頁面連結至銀行申貸平台申辦，首期利率 0.01%、開辦費最低 0 元起中國信託 Online 貸首期 0.01%（固定）第 2 期起 2.90% 起 ⚡️ 2023/09/01-09/30 透過 Money101 官網連結申辦且於 2023/10/31 (含) 前成功撥貸並依原開辦費(9,000元) 計收，贈通路限定開辦費回饋好禮：撥貸 60 萬以下贈 1,000 點 LINE POINTS 撥貸 60 萬以上贈 2000 點 LINE POINTS 渣打銀行 Money101 限定專案 0.01% 起（一段式利率） ⚡️ 2023/09/01-09/30 進件並於 10/31 前撥款帳管費限時 0 元 ⚡️ 2023/09/01-09/30 透過 Money101 指定活動頁面至渣打申貸平台申辦，2023/10/31 前撥貸並正常繳款連 3 個月(含)以上且未提前清償： 30萬以上(<100萬)享 3,000 點 LINE POINTS 100 萬以上享 5,000 點 LINE POINTS 他行轉貸另享 1,000 點 LINE POINTS 富邦銀行秋日專案首期 0.01%（固定）第 2 期起 2.59% 起 ⚡️ 2023/10/31 前線上申辦且於 11/30 前撥款優惠一：首期利率 0.01% 優惠二：提供 111 年扣繳憑單、所得稅申報書等，手續費減免 2000 元滙豐銀行信用貸款首期 0.01%（固定）第2期起 2.54% 起 ⚡️ 2023/09/01-09/30 透過 Money101 官網或指定活動頁面至滙豐官網線上申辦，不指定服務專員且持國內任信用卡6個月以上，2023/10/31 前成功撥貸享通路限定綁約方案開辦費 0 元起永豐銀行數時貸首期 0.01%（固定）第二期起 2.26% 起 ⚡️ 即日起至 2023/09/30 透過 Money101 官網連結申辦且 2023/10/31 (含)前完成撥貸： 1.撥貸60萬以下贈宜睿1000元多選一福利即享券 2.撥貸60萬以上贈宜睿2000元多選一福利即享券王道銀行階梯利率信貸首期 0.07%（固定）第 2 期利率 3.77% 起 - 元大銀行 Money101 限定圓夢方案首期 0.1% 第 2 期起 2.38% 起 ⚡️2023/09/01-12/31 線上申辦且於 2024/01/31 (含)前撥款享三重優惠： 1.首期利率0.1% 2.最低手續費1 元 3. 正常繳款3個月以上且未提前清償贈1,000元宜睿福利即享券製表：Money101 剛申請中古屋貸款，還可以再借嗎？可利用二胎、增貸、轉貸的方式，將尚未繳清的房貸再申貸可以透過來處理，說明如下：房屋二胎：把已有房貸的房子拿去第二次抵押貸款。房屋增貸：將已經還給銀行的房貸本金再貸款出來。增貸如同和銀行重新打一個新的房貸合約一樣，申貸人需同時需要負擔兩個房貸費用。房屋轉貸：將房貸從甲銀行轉到乙銀行，在轉換過程，有可能談到更好的額度與利率，等於增加一筆可使用的資金。中古屋貸款常見問題 Q1.中古屋貸款年限是否較短？沒錯，中古屋貸款評估年限主要有兩個公式：「貸款年限+屋齡」要小於 65；「貸款年限+貸款人年齡」要小於75，以這兩個公式作為中古屋貸款年限的標準。 Q2.買中古屋可以全額貸款嗎？不行，中古屋貸款成數一般為~8成，想要全額貸款有一定的難度，另外提供足夠的擔保品或信用良好的保證人有機率可以，但絕對不能保證可全額貸款。 Q3.40年中古屋還可以貸款嗎？可以，只要銀行綜合評估鑑價後，認為房屋評估具有價值都可以向銀行申請貸款。

2023-09-14

【房貸試算】目前房貸利率最低是多少？2023各大銀行房貸利率、還款金額比一比

央行從2022年至今五度升息、累積升息三碼，房貸利率的地板價也攀升到2.101%，創下近14年半的新高紀錄，加重購屋族負擔。因此，如何在眾多家銀行中，選擇到最優惠利率，成為近期購屋族關注重點，Money101本篇整理各大銀行一般房貸利率，並試算20年期房貸、30年期房貸每月還款金額各別是多少，幫助大家找到合適的房貸產品。房貸利率比較銀行/商品名稱首期利率 (機動利率) 每月還款金額 (20年期) 每月還款金額 (30年期) 中國信託/一般型房貸 2.06%起 50,873元 37,263元滙豐/一般型房貸 2.06%起 50,873元 37,263元元大/指數型房貸 2.06%起 50,873元 37,263元凱基/購屋貸款 2.06%起 50,873元 37,263元星展/指數型房貸 2.11%起 51,111元 37,514元玉山/房屋貸款 2.15%起 50,683元 37,062元遠東商銀/一般型房貸 2.08%起 50,968元 37,363元永豐/首購房貸 2.09%起 51,016元 37,414元國泰/一般購屋貸款 2.19%起 51,493元 37,919元台新/購屋貸款 2.2%起 51,541元 37,970元富邦/富邦購屋房貸 2.30%起 52,021元 38,480元資料更新日期：2023/07/18 房貸管道有哪些目前常見的房貸管道有四種：一般房貸：可向銀行，信用合作社、壽險公司、農會、郵局、信託公司辦理房貸，因背景不同，房貸利率或條件不同。內政部自購住宅貸款補貼：符合一定所得及財產標準，且2年內自購住宅並辦理貸款家庭，可申請提供「自購住宅貸款利息補貼」，想知道更多訊息可以參考此篇文章：內政部自購住宅貸款利息補貼申請資格/補貼額度總整理青年安心成家購屋優惠貸款：成年者名下無自有住宅家庭，可申請每戶最高800萬的貸款額度。想知道更多訊息可以參考此篇文章：青年首購安心成家優惠貸款申辦銀行、條件、利率總整理公教專屬房貸：若是公教人員，則可考慮專屬房貸，利率、條件多會比一般房貸來得好。想知道更多訊息可以參考此篇文章：軍公教貸款有哪些？申請資格、文件各家銀行優惠利率總比較房貸利率申請條件房貸利率申請條件，除了申請人的信用評等以外還包含不動產鑑價。信用評等是關於個人信用、工作收入、負債比延遲繳款等；不動產鑑價則涉及房地的區位條件、市價坪定、屋況等，若屬小宅、位處都市計畫區、周圍有嫌惡設施等，就未必能拿到較好的貸款條件。房貸利率常見問題 Q1.房貸利率最低是多少？目前房貸地板價利率是2.078%，可參考?各大銀行房貸利率比較。 Q2.升息會影響房貸利率嗎？會，房貸利率中包含的機動利率將隨央行升息而升高，央行今年以來累計升息3碼，若以1千萬元房貸金額、攤還30年，房貸族每月約支出3,423元，總體利息還要再多付41,076元。 Q3.房貸利率多少合理？房貸利率因人與房等因素每個人都不盡相同異，只要接近五大銀行新承做購屋貸款利率，皆屬合理區間，可參考?房貸利率最低是多少。 Q4.非首購如何壓低房貸利率？各銀行對首購族祭出優惠房貸利率，非首購族群不妨可將第二屋登記在配偶名下，即能適用首購優惠。另外，可向常往來的銀行，詢問有無專熟客專案，或是透過轉貸找尋優惠利率。信貸小知識信貸條件有哪些？信貸利率怎麼算？信貸多久拿到錢？借貸提前還好嗎？信貸資料有哪些？信用小白怎申貸？信貸額度有多少？貸款種類怎麼選？用貸款投資好嗎？如何提升信用評分？無薪資證明有什麼貸款？個人化信貸推薦

2023-09-13

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