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地上權

台南美術館附近新案「八方美術館」,地點環境俱佳,亦是仁愛之家土地。(圖/記者蘇茵慧)

 

富比士地產王記者蘇茵慧/南部報導

 

每當在房屋買賣社團中,問起「地上權產品好不好、能不能買」這問題,大概有七成以上的人會直接勸退、說地上權產品浪費錢,僅有少數的人能比較產品的優缺點。

 

細究其中原因,源自大部分人認為:「買房就是要有土地,有土地才能有增值的可能;地上權沒有土地根本無法增值。」然而,想依靠土地增值,本就不是這地上權產品特性,會選擇這樣產品的人,往往都是因地段與價格而被吸引。

 

幸福家不動產台南崇明直營店店長劉保羅分析,他以台南平實重劃區的地上權案子為例,地段好、有醫療院所、未來有交通加持,像這樣市區蛋黃區的精華地段,加上大樓產品,會吸引來退休、沒有傳承問題的長輩,另外就是喜愛這區域環境,卻資金不足無法購買一般住宅的客群。

 

特別在租屋市場中,長輩要找租屋的難度比年輕人還要困難,因此若以租貸角度來思考地上權產品,打定主意未來都是租屋打算,地上權產品就能避免租屋會遇到的問題,包括:因為歲數租不到房子、隨時被調漲租金、房東說不租就不租等困境。

 

劉保羅表示,像仁愛之家的建物,在貸款上會有受限,且在仁愛之家的土地承租契約中,租金是採政府每年公告地價年租率3%計算,並另計5%營業稅,雖然半年繳及年繳可以享租金優待,但房屋不能滅失才能維持契約關係,若要作結構體整修,還是得跟仁愛之家報備。

 
地上權

地上權新建案有建商配合之銀行,貸款上比較沒困難。(圖/記者蘇茵慧)

 

與之相較,地上權新建案好處在於建商有配合銀行,因此第一次購買較無貸款上的困難。兩者相較下,平實重劃區的新大樓必定引起注意;然若這類產品要做為投資標的,不只要透過縝密精算,更要將人性權衡納入考量,才能算完整。

 

正是考量產品所吸引之客群屬性,地上權住宅大多規劃小坪數產品,對於投資置產客來說,在長期持有狀況下,只要投報率及租金可攤提成本,似乎也是一個好選擇;甚至在長期持有20年後獲利了結,剩下無論是要轉手低價拋售、或是繼續出租收益,都算盈餘,至於要賣給誰、租給誰,只要有人願意承接殘餘年限,似乎也不重要。

 

無論是一般住宅或是地上權建案,後期看重都是維護與管理,正因產品屬性帶入的客群心態,亦有人擔心若最後存續年限短,大家更不願意花大筆錢維護時,是否未來大樓公共事務出現爛攤子的機率會更頻繁。

 
地上權

高雄城中城因管理不佳,後續引發眾多狀況,未來在選擇地上權物件時,也要多考慮戶數與後續維護狀況。

 

因此若是決心認定地上權住宅是一輩子的居所,還是要慎選產品類型,考慮單層戶別量、社區約200~300戶左右較能有穩健公基金,畢竟大樓產品最後終歸物業管理服務,無論是一般住宅或是地上權住宅,只有良好物管與修繕,能讓舊大樓不會迅速掉價,避免走向城中城憾事。

 
地上權
 

新聞來源:富比士地產王

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